Effnetplattformen AB (publ), under namnändring till Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) (”Effnetplattformen”) offentliggör tidigare ej offentliggjord information rörande fastighetsportföljen (inkl. intjäningsförmåga) samt konsoliderad proforma balans- och resultaträkning för 2016. Anledning därtill är att Nordea har givits i uppdrag av Effnetplattformens dotterbolag SBB i Norden AB (publ) att undersöka möjligheterna att emittera en senior icke-säkerställd obligation med en löptid om tre år.

För en fullständig beskrivning av fastighetsportföljen, vänligen se bolagsinformation daterad mars 2017 (”Bolagsinformationen”).

Fastighetsportföljen[1]

Fastighetsportföljen, bestående av samhällsfastigheter, bostadsfastigheter och övriga fastigheter (utgörs av andra typer av fastigheter, primärt med avsikten att driva detaljplaneprocess för att utvecklas till bostadsfastigheter), har ett fastighetsvärde motsvarande 11 846 MSEK med en uthyrbar area om 979 263 kvadratmeter och 484 fastigheter. De totala årliga hyresintäkterna uppgår till 959 MSEK, ett driftnetto om 621 MSEK, motsvarande en direktavkastning om 5,4 %. Intjäningsförmågan på rullande 12 månaders basis uppgår till 388 MSEK (resultat före skatt).

Samhällsfastigheter inkluderar skolor, äldreomsorg, LSS-boenden, kommunala och statliga verk, myndigheter och har ett totalt fastighetsvärde om 5 042 MSEK med årliga hyresintäkter motsvarande 368 MSEK. Samhällsfastigheter utgör 43% av fastighetsvärdet och 47% av driftnettot. Bostadsfastigheter består primärt av lägenheter i hyreshus men inkluderar även radhus. Det samlade fastighetsvärdet uppgår till 4 753 MSEK. Bostadsfastigheter utgör 40% av fastighetsvärdet och 36% av driftnettot.

Övriga fastigheter utgörs primärt av kommersiella fastigheter med avsikten att driva detaljplaneprocess för att utvecklas till bostadsfastigheter. Det samlade fastighetsvärdet inom detta segment uppgår till 2 052 MSEK (motsvarande 17% av fastighetsvärdet).

Hyresvärdet för fastighetsportföljen uppgår till 981 MSEK, vilket efter avdrag för vakanser och hyresrabatter om 22 MSEK, resulterar i en ekonomisk uthyrningsgrad om 97,8%.

Nyckeltal, det totala fastighetsbeståndet

Antal fastigheter 484
Fastighetsvärde, MSEK 11 846
Uthyrbar area, kvadratmeter 979 263
Driftnetto, MSEK 621
Fastighetsvärde per kvadratmeter, SEK 11 667
Hyresvärde per kvadratmeter, SEK 1 002
Hyresintäkter per kvadratmeter, SEK 980
Driftnetto per kvadratmeter, SEK 634
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97,8%
Överskottsgrad, % 64,7%
Direktavkastning 5,4%
Notera: Fastighetsvärdet inkluderar 421 MSEK i byggrätter medan resterande nyckeltal är beräknade exklusive värdet för byggrätter.

Nyckeltal, Samhällsfastigheter

Nyckeltal
Antal fastigheter 216
Fastighetsvärde, MSEK 5 042
Uthyrbar area, kvadratmeter 285 316
Driftnetto, MSEK 295
Fastighetsvärde per kvadratmeter, SEK 17 513
Hyresvärde per kvadratmeter, SEK 1 310
Hyresintäkter per kvadratmeter, SEK 1 288
Driftnetto per kvadratmeter, SEK 1 033
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,4%
Överskottsgrad, % 80,2%
Direktavkastning, % 5,9%

Notera: Fastighetsvärdet inkluderar 45 MSEK i byggrätter medan resterande nyckeltal är beräknade exklusive värdet för byggrätter.

Nyckeltal, Bostadsfastigheter

Nyckeltal
Antal fastigheter med bostadsinslag 220
Fastighetsvärde, MSEK 4 753
Driftnetto, MSEK 226
Uthyrbar area, kvadratmeter 469 045
Fastighetsvärde per kvadratmeter, SEK 9 906
Hyresvärde per kvadratmeter, SEK 947
Hyresintäkter per kvadratmeter, SEK 929
Driftnetto per kvadratmeter, SEK 483
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,0%
Överskottsgrad, % 52,0%
Direktavkastning, % 4,9%
Notera: Fastighetsvärdet inkluderar 106 MSEK i byggrätter medan resterande nyckeltal är beräknade exklusive värdet för byggrätter.

Nyckeltal, Övrigt

Nyckeltal
Antal fastigheter 48
Fastighetsvärde, MSEK 2 052
Driftnetto, MSEK 100
Uthyrbar area, kvadratmeter 224 902
Fastighetsvärde per kvadratmeter, SEK 7 925
Hyresvärde per kvadratmeter, SEK 726
Hyresintäkter per kvadratmeter, SEK 695
Driftnetto per kvadratmeter, SEK 445
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,8%
Överskottsgrad, % 64,0%
Direktavkastning, % 5,6%
Notera: Fastighetsvärdet inkluderar 270 MSEK i byggrätter medan resterande nyckeltal är beräknade exklusive värdet för byggrätter.

Utvecklingsprojekt upptagna i balansräkningen

Utvecklings-projekt Område Antal kvadratmeter Nuvarande värde (MSEK)
Raspen 2 & 3 Nyköping 65 000 150
Kaffebryggan 1 Nykvarn 25 000 100
Falun 9:22 Falun 70 000 100
Sjöcrona 1 Höganäs 9 700 45
 Järven 4 Norrköping 9 900 20
 Elverket Ulricehamn 7 500 6
Totalt 187 100 421

De fem största hyresgästerna inom segmentet Samhällsfastigheter

Hyresgäst Hyresintäkter (SEK) WAULT (år)* Antal kontrakt Andel hyresintäkter,
Samhällsfastigheter( %)
Statsbygg/Justis-ogberedskapsdepartementet**  84 968 546 7,6 2 23%
Landstinget Dalarna  29 745 969 4,5 37 8%
Ambea***  29 163 171 9,8 36 8%
Borlänge kommun  21 142 894 12,5 4 6%
Kunskapsskolan i Sverige AB  12 368 816 10,6 3 3%
De fem största hyresgästerna  177 389 396 8,4 82 48%
Övriga  190 136 682 4,4 580 52%
Totalt  367 526 077 6,2 662 100%

*        WAULT (weighted average unexpired lease term) är den genomsnittliga kvarvarande hyreslängden.

**     Förutsätter att hyresgästen utnyttjar sin option att förlänga hyresavtalet ytterligare 7 år.

***   Inklusive dotterbolag

Proforma redovisning

För en fullständig beskrivning av proforma redovisningen, vänligen se Bolagsinformationen.

Syfte med proformaredovisningen

Effnetplattformen presenterar denna proformaredovisning enbart för illustrationsändamål. Proformaredovisningen illustrerar en hypotetisk situation och beskriver inte Effnetplattformens verkliga resultat eller finansiella ställning. Syftet med proformaredovisningen är endast att informera och belysa fakta och inte att visa Effnetplattformens resultat eller finansiella ställning vid någon specifik framtida tidpunkt.

Bakgrund för proformaredovisningen

Effnetplattformen, SBB i Norden AB (f.d. Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB) och deras dotterbolag har under 2016 och 2017 genomfört 74 förvärv och fem avyttringar (”transaktioner”). Endast en del av dessa transaktioner är av den omfattningen att skyldigheten att upprätta proformaredovisning aktualiseras. Mot bakgrund av att förvärven tillsammans innebär en betydande bruttoförändring har Effnetplattformen emellertid valt att på frivillig basis upprätta proformaredovisning innehållande samtliga transaktioner förutom de transaktioner som beskrivs i fotnot 3 i Bolagsinformationen.

Proformaresultaträkning i sammandrag 1 januari – 31 december 2016

MSEK Samhällsbyggnads-
bolaget
Tillträdda förvärv och avyttringar Proforma
resultaträkning
 
Hyresintäkter 187 623 810  1)
Driftskostnader (51) (161) (212)  
Underhåll (18) (65) (83)  
Förvaltningsadministration (24) (55) (79)  
Fastighetsskatt (3) (10) (13)  
Driftnetto 91 333 424 1)
         
Centraladministration (19) (36) (56)  
Av- och nedskrivningar (0) (0)  
Resultat före finansiella poster 72 297 368  
         
Ränteintäkter och liknande resultatposter 5 1 6  
Räntekostnader och liknande resultatposter (98) (130) (228)  
Förvaltningsresultat (21) 167 146  
         
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 1 219 (4) 1 214  
Resultat före skatt 1 197 163 1 360  
         
Skatt (211) (37) (248)  
Årets resultat 986 126 1 112  

1) Hyresintäkter och driftnetto skiljer sig med 149 MSEK respektive 197 MSEK mellan proformaresultaträkningen och övrig information avseende Hyresintäkter och Driftnetto för nuvarande fastighetsbestånd som anges i bolagsbeskrivningen. Skillnaden beror främst på de 23 förvärv och fyra avyttringar som skett genom att nettotillgångarna som är föremål för respektive förvärv eller avyttring har paketerats i nybildade bolag alternativt genom att endast fastighet (och inte bolag) köpts eller sålts. I dessa fall utgör således de nettotillgångar som förvärvas eller avyttras endast en del av verksamheten i det säljande bolaget eller en del av ett dotterbolag i Koncernen. Detta medför svårigheter att med säkerhet kunna härleda historisk finansiell information för dessa transaktioner varför dessa ej inkluderas i proformaresultaträkningen för perioden 1 januari 2016 till transaktionsdatum. Dessutom har nya hyreskontrakt  tecknats för 2017 för flera fastigheter. Vissa av dessa avser nya uthyrningsbara ytor, vissa var vakanta och vissa ytor har omförhandlats till rådande  hyresnivå för 2017.  Även nya driftsavtal har tecknats. Fastigheterna har också belastats med engångskostnader i form av högre administrationskostnader för teknisk och ekonomisk förvaltning som uppstått i samband med intag av förvärvet. Slutligen har det för flera av de förvärvade fastigheterna genomförts reparationer och underhåll av engångskaraktär. 

Proformabalansräkning i sammandrag 31 december 2016

MSEK Samhälls-
byggnadsbolaget
Tillträdda, ej konsoliderade
förvärv och avyttringar
Proforma
balansräkning
 
TILLGÅNGAR        
         
Anläggningstillgångar        
Materiella anläggningstillgångar        
Förvaltningsfastigheter 7 572 4 163 11 736  1)
Inventarier, verktyg och installationer 6 4 11  
Summa materiella anläggningstillgångar 7 579 4 168 11 746  
Finansiella anläggningstillgångar        
Andelar i intressebolag/joint venture 83 83  
Uppskjutna skattefordringar 20 20  
Andra långsiktiga fordringar 15 (15)  
Summa finansiella anläggningstillgångar 118 (15) 103  
         
Summa anläggningstillgångar 7 697 4 153 11 850  
         
Omsättningstillgångar        
Kortfristiga fordringar        
Kundfordringar 9 5 15  
Övriga fordringar 125 27 152  
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 34 2 36  
Summa kortfristiga fordringar 168 34 202  
         
Kassa och bank 483 (381) 102  
Summa omsättningstillgångar 650 (347) 304  
         
SUMMA TILLGÅNGAR 8 347 3 806 12 153  
         
Eget Kapital        
         
Aktiekapital 53 9 62  
Övrigt tillskjutet kapital 1 500 783 2 283  
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 999 138 1 137  
Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare 2 551 930 3 482  
Innehav utan bestämmande inflytande 315 315  
Summa eget kapital 2 551 1 245 3 797  
         
Långfristiga skulder        
Skulder till kreditinstitut 3 180 2 246 5 426  
Obligationslån 1 242 1 242  
Långfristiga skulder till ägare 34 34  
Uppskjutna skatteskulder 226 40 266  
Övriga långfristiga skulder 59 59  
Summa långfristiga skulder 4 740 2 285 7 026  
         
Kortfristiga skulder        
Skulder till kreditinstitut 487 12 499  
Leverantörsskulder 62 19 80  
Aktuella skatteskulder 23 6 29  
Övriga skulder 368 162 530  
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 116 78 194  
Summa kortfristiga skulder 1 056 276 1 331  
         
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 8 347 3 806 12 153  
1) Värdet på Förvaltningsfastigheter skiljer sig med 110 MSEK mellan proformabalansräkningen och värderingsintyg och övrig information avseende Fastighetsbeståndet som anges i bolagsbeskrivningen. Skillnaden beror huvudsakligen på; i) Förvaltningsfastigheter i Högkullen anges i proformabalansräkningen till samma värde som i Högkullens reviderade årsredovisning för 2016. Detta värde är baserat på värdering gjord per balansdagen. Värderingsintyget från Jones Lang LaSalle Holding AB samt övrig information avseende Fastighetsvärde som inkluderas i denna bolagsbeskrivning är baserat på värdering genomförd per 15 februari 2017. Värderingsintyget inkluderar även Laholm vilken presenteras separat från Högkullen i proformabalansräkningen; ii) Förvaltningsfastigheter redovisas i proformabalansräkningen till verkligt värde efter avdrag för vid förvärvet erhållen rabatt för uppskjuten skatt.  

[1]

All information per 15 februari 2017 om ej annat anges, vilket innebär att förvärvet av DNB Banks huvudkontor för ca 4 500 MSEK inte har inkluderats i informationen.

För ytterligare information, vänligen kontakta:

Ilija Batljan, VD och grundare av Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB, 070 518 39 67, [email protected]