Effnetplattformen AB (publ), under namnändring till Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) (”Effnetplattformen”) publicerar idag en bolagsbeskrivning som har granskats och godkänts av First North, Nasdaq Stockholm och offentliggör tidigare ej offentliggjord information rörande fastighetsportföljen samt konsoliderad proforma balans- och resultaträkning för 2016. Skillnaderna jämfört med den bolagsinformation som publicerades den 28 mars 2017 är i allt väsentligt relaterat till förvärvet av DNB Banks huvudkontor i Oslo som finns inkluderat i bolagsbeskrivningen och i uppdaterad proforma.

Fastighetsbeståndet i korthet

Fastighetsportföljen, bestående av samhällsfastigheter, bostadsfastigheter och övriga fastigheter (utgörs av andra typer av fastigheter, primärt med avsikten att driva detaljplaneprocess för att utvecklas till bostadsfastigheter), har efter förvärvet av DNB Banks huvudkontor i Oslo ett fastighetsvärde motsvarande 16 397 MSEK med en uthyrbar area om 1 028 433 kvadratmeter och 485 fastigheter. De totala årliga hyresintäkterna uppgår till 1 151 MSEK, ett driftnetto om 779 MSEK, motsvarande en direktavkastning om 4,9 % (exklusive värdet av byggrätter).

Samhällsfastigheter inkluderar skolor, äldreomsorg, LSS-boenden, kommunala och statliga verk, myndigheter och har ett totalt fastighetsvärde om 9 592 MSEK med årliga hyresintäkter motsvarande 559 MSEK. Bostadsfastigheter består primärt av lägenheter i hyreshus men inkluderar även radhus. Det samlade fastighetsvärdet uppgår till 4 753 MSEK. Övriga fastigheter utgörs primärt av kommersiella fastigheter med avsikten att driva detaljplaneprocess för att utvecklas till bostadsfastigheter. Det samlade fastighetsvärdet inom detta segment uppgår till 2 052 MSEK.

Hyresvärdet för fastighetsportföljen uppgår till 1 173 MSEK, vilket efter avdrag för vakanser och hyresrabatter om 22 MSEK, resulterar i en ekonomisk uthyrningsgrad om 98,1 %.

Nyckeltal

Nyckeltal, det totala fastighetsbeståndet

Antal fastigheter 485
Fastighetsvärde, MSEK 16 397
Uthyrbar area, kvadratmeter 1 028 433
Driftnetto, MSEK 779
Fastighetsvärde per kvadratmeter, SEK 15 944
Hyresvärde per kvadratmeter, SEK 1 140
Hyresintäkter per kvadratmeter, SEK 1 119
Driftnetto per kvadratmeter, SEK 758
Ekonomisk uthyrningsgrad,  % 98,1 %
Överskottsgrad,  % 67,7 %
Direktavkastning 4,9 %
Notera: Fastighetsvärdet inkluderar 421 MSEK i byggrätter medan resterande nyckeltal är beräknade exklusive värdet för byggrätter.

Nyckeltal, Samhällsfastigheter

Nyckeltal
Antal fastigheter 217
Fastighetsvärde, MSEK 9 592
Uthyrbar area, kvadratmeter 334 486
Driftnetto, MSEK 459
Fastighetsvärde per kvadratmeter, SEK 28 678
Hyresvärde per kvadratmeter, SEK 1 689
Hyresintäkter per kvadratmeter, SEK 1 288
Driftnetto per kvadratmeter, SEK 1 374
Ekonomisk uthyrningsgrad,  % 98,9 %
Överskottsgrad,  % 82,2%
Direktavkastning,  % 4,8 %

Notera: Fastighetsvärdet inkluderar 45 MSEK i byggrätter medan resterande nyckeltal är beräknade exklusive värdet för byggrätter.

De fem största hyresgästerna inom segmentet Samhällsfastigheter

Hyresgäst Hyresintäkter (SEK) WAULT (år)* Antal kontrakt Andel hyresintäkter,
Samhällsfastigheter( %)
DNB Bank 191 454 692 10,5 1 34%
Statsbygg/Justis-ogberedskapsdepartementet 84 968 546 7,6 2 15%
Landstinget Dalarna 29 745 969 4,5 37 5%
Ambea** 29 163 171 9,8 36 5%
Borlänge kommun 21 142 894 12,5 4 4%
De fem största hyresgästerna 356 475 271 9,1 80 64%
Övriga 202 505 498 4,7 583 36%
Totalt 558 980 769 7,6 663 100%

*        Per den 31 december 2016. WAULT (weighted average unexpired lease term) är den genomsnittliga kvarvarande hyreslängden.

**     Inklusive dotterbolag.

Proforma redovisning

För en fullständig beskrivning av proforma redovisningen, vänligen se bolagsbeskrivningen.

Syfte med proformaredovisningen

Effnetplattformen presenterar denna proformaredovisning enbart för illustrationsändamål. Proformaredovisningen illustrerar en hypotetisk situation och beskriver inte Effnetplattformens verkliga resultat eller finansiella ställning. Syftet med proformaredovisningen är endast att informera och belysa fakta och inte att visa Effnetplattformens resultat eller finansiella ställning vid någon specifik framtida tidpunkt.

Bakgrund för proformaredovisningen

Effnetplattformen, SBB i Norden AB (f.d. Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB) och deras dotterbolag har under 2016 och 2017 genomfört 75 förvärv och fem avyttringar (”transaktioner”). Endast en del av dessa transaktioner är av den omfattningen att skyldigheten att upprätta proformaredovisning aktualiseras. Mot bakgrund av att förvärven tillsammans innebär en betydande bruttoförändring har Effnetplattformen emellertid valt att på frivillig basis upprätta proformaredovisning innehållande samtliga transaktioner förutom de transaktioner som beskrivs i fotnot 3 i Bolagsbeskrivningen.

Sammandrag av proformaredovisningen

Proformaresultaträkning i sammandrag 1 januari – 31 december 2016

MSEK Samhällsbyggnads-
bolaget
Tillträdda förvärv och avyttringar Proforma
resultaträkning
Hyresintäkter 187 815 1 002 1)
Driftskostnader (51) (176) (227)
Underhåll (18) (65) (83)
Förvaltningsadministration (24) (55) (79)
Fastighetsskatt (3) (10) (13)
Driftnetto 91 509 600 1)
Centraladministration (19) (36) (56)
Av- och nedskrivningar (0) (0)
Resultat före finansiella poster 72 472 544
Ränteintäkter och liknande resultatposter 5 1 6
Räntekostnader och liknande resultatposter (98) (260) (358)
Förvaltningsresultat (21) 214 192
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 1 219 (4) 1 214
Resultat före skatt 1 197 209 1 407
Skatt (211) (46) (257)
Årets resultat 986 164 1 150

1) 
Hyresintäkter och driftnetto skiljer sig med 149 MSEK respektive 179 MSEK mellan proformaresultaträkningen och övrig information avseende Hyresintäkter och Driftnetto för nuvarande fastighetsbestånd som anges i bolagsbeskrivningen. Skillnaden beror främst på de 23 förvärv och fyra avyttringar som skett genom att nettotillgångarna som är föremål för respektive förvärv eller avyttring har paketerats i nybildade bolag alternativt genom att endast fastighet (och inte bolag) köpts eller sålts. I dessa fall utgör således de nettotillgångar som förvärvas eller avyttras endast en del av verksamheten i det säljande bolaget eller en del av ett dotterbolag i Koncernen. Detta medför svårigheter att med säkerhet kunna härleda historisk finansiell information för dessa transaktioner varför dessa ej inkluderas i proformaresultaträkningen för perioden 1 januari 2016 till transaktionsdatum. Dessutom har nya hyreskontrakt tecknats för 2017 för flera fastigheter. Vissa av dessa avser nya uthyrningsbara ytor, vissa var vakanta och vissa ytor har omförhandlats till rådande hyresnivå för 2017. Även nya driftsavtal har tecknats. Fastigheterna har också belastats med engångskostnader i form av högre administrationskostnader för teknisk och ekonomisk förvaltning som uppstått i samband med intag av förvärvet. Slutligen har det för flera av de förvärvade fastigheterna genomförts reparationer och underhåll av engångskaraktär.

Proformabalansräkning i sammandrag 31 december 2016

MSEK Samhälls-
byggnadsbolaget
Tillträdda, ej konsoliderade
förvärv och avyttringar
Proforma
balansräkning
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 7 572 8 714 16 286 1)
Inventarier, verktyg och installationer 6 4 11
Summa materiella anläggningstillgångar 7 579 8 718 16 297
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i intressebolag/joint venture 83 13 96
Uppskjutna skattefordringar 20 20
Andra långsiktiga fordringar 15 (15)
Summa finansiella anläggningstillgångar 118 (2) 116
Summa anläggningstillgångar 7 697 8 716 16 413
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar 9 5 15
Övriga fordringar 125 59 183
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 34 2 36
Summa kortfristiga fordringar 168 66 233
Kassa och bank 483 (285) 198
Summa omsättningstillgångar 650 (220) 431
SUMMA TILLGÅNGAR 8 347 8 497 16 844
Eget Kapital
Aktiekapital 53 18 71
Övrigt tillskjutet kapital 1 500 1 269 2 769
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 999 397 1 395
Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare 2 551 1 684 4 235
Innehav utan bestämmande inflytande 796 796
Summa eget kapital 2 551 2 479 5 031
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 3 180 2 246 5 426
Obligationslån 1 242 3 329 4 571
Långfristiga skulder till ägare 34 34
Uppskjutna skatteskulder 226 121 347
Övriga långfristiga skulder 59 59
Summa långfristiga skulder 4 740 5 696 10 436
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 487 12 499
Leverantörsskulder 62 19 80
Aktuella skatteskulder 23 6 29
Övriga skulder 368 208 576
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 116 78 194
Summa kortfristiga skulder 1 056 322 1 378
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 8 347 8 497 16 844
1) 
Värdet på Förvaltningsfastigheter skiljer sig med 111 MSEK mellan proformabalansräkningen och värderingsintyg och övrig information avseende Fastighetsbeståndet som anges i bolagsbeskrivningen. Skillnaden beror huvudsakligen på; i) Förvaltningsfastigheter i Högkullen anges i proformabalansräkningen till samma värde som i Högkullens reviderade årsredovisning för 2016. Detta värde är baserat på värdering gjord per balansdagen. Värderingsintyget från Jones Lang LaSalle Holding AB samt övrig information avseende Fastighetsvärde som inkluderas i denna bolagsbeskrivning är baserat på värdering genomförd per 15 februari 2017. Värderingsintyget inkluderar även Laholm vilken presenteras separat från Högkullen i proformabalansräkningen; ii) Förvaltningsfastigheter redovisas i proformabalansräkningen till verkligt värde efter avdrag för vid förvärvet erhållen rabatt för uppskjuten skatt.

För ytterligare information, vänligen kontakta:

Ilija Batljan, VD och grundare av Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB, 070 518 39 67, [email protected]