Kvartalsrapport Q3 2020.

”SBB är ett av Europas mest socialt hållbara bolag som största ägare av social infrastruktur.”

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (SBB) är ett av Europas mest socialt hållbara bolag som största ägare av social infrastruktur. Det är i den rollen som vi står upp för samhället via olika typer av sociala insatser, fortsätter att investera i hållbarhet och levererar social infrastruktur med stor betydelse för väldigt många människor. Genom omförhandling och nytecknande av hyresavtal samt genom ett aktivt transaktionsteam så har vår genomsnittliga kontraktslängd för Samhällsfastigheter ökat med 28 %, från 7 till 9 år. Under det andra och tredje kvartalet har vi fått in 99,8 procent av våra hyresintäkter, vilket troligtvis är högst av alla noterade fastighetsbolag i Europa. Utöver olika stödinsatser för våra hyresgäster gjorde SBB, på grund av pandemin, också extra satsningar på sommarjobb denna sommar och 134 ungdomar bidrog därigenom till att skapa fina närmiljöer runt våra fastigheter. Som en del i SBB:s hållbarhetsarbete Vision 2030, i linje med FN:s globala hållbarhetsmål, utgår SBB:s projekt- och fastighetsutveckling från det kommunikationsnära läget där redan exploaterad mark förädlas istället för att viktiga grönområden tas i anspråk. Ett fantastiskt bra exempel på detta är utvecklingen av en ny stadsdel i centrala Nyköping bredvid centralstationen där ett industriområde omvandlas till en ny stadsdel med bostäder och social infrastruktur. Detaljplanen som beslutades av kommunfullmäktige i september möjliggör ca 1 600 bostäder.

Starkt resultat ger ökning av kassaflöden med 253 procent

Resultatet före skatt uppgick till 6 142 mkr och resultatet efter skatt uppgick till 5 734 mkr. Justerat för engångskostnader samt avdrag för resultat hänförligt till preferensaktier, D-aktier och hybridobligationer uppgick periodens resultat till 4,39 kr per stamaktie A och B.

Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital ökade med 253 procent till 1 590 mkr (450) för årets första nio månader. Justerat för engångseffekter för återköp av dyra lån och omstruktureringskostnader landade kassaflödet för niomånadersperioden på 1 796 mkr (580).

Förvaltningsresultatet justerat för engångskostnader steg i jämförelse med det tredje kvartalet 2019 med 207 procent till 1 910 mkr (623). I engångskostnaderna inkluderas utöver kostnader för lösen av lån också omstruktureringskostnader och valutakursdifferenser. Kraftig ökning av driftnettot är huvudförklaringen bakom den starka förvaltnings-resultatökningen. Samtidigt fortsätter vi att sänka den genomsnittliga räntan som vid utgången av perioden var 1,41 procent (1,76). SBB har ingen exponering mot rörliga räntor. Genomsnittlig räntebindning för samtliga räntebärande skulder är bland de längsta i Norden och var 4,9 år (2,8) och genomsnittlig kapitalbindning var 4,7 år (3,4). För att ytterligare stärka sin hållbarhetsprofil avser SBB att lansera ett ramverk för sociala obligationer.

BBB+ rating i fokus

I slutet av perioden uppgick vår justerade nettoskuld proforma, justerat för kassa från sålda men ej frånträdda fastigheter och 12 månaders intjäning genom totalt kapital enligt S&P:s loan-to-value definition till 49,7 procent (se tabellen nedan).

Därmed har vi enligt våra beräkningar uppfyllt de viktigaste nyckeltalen för en BBB+ rating. På lång sikt är målet att uppnå en A- rating. Detta understöds av kvaliteten på våra tillgångar som bevisat sig som Europas tryggaste i utmanande tider. Vi fortsätter att höja räntetäckningsgraden vilken i slutet av niomånadersperioden var 3,3 gånger. Vi räknar med att den ska landa på ca 3,7 gånger för helåret och därefter passera 4 gånger i början på nästa år. Vi har drygt 60 mdkr i icke pantsatta tillgångar, en kassa inklusive likviditet från sålda men ej frånträdda fastigheter och finansiella tillgångar på 9,6 mdkr samt tillgängliga kreditlöften om 9,1 mdkr.

Tydlig strategi baserat på hållbarhet

Integrationen av Hemfosa är nu fullt ut genomförd. Bolaget har tagit det bästa från båda organisationerna och skapat en gemensam förvaltningsorganisation med tre tydliga ben – samhällsfastigheter, bostäder och LSS-boenden – vilket säkerställer en effektiv och kvalitativ förvaltning framåt. Våra trygga kassaflöden från fastighetsförvaltningen kompletteras med värdeskapande från fastighetsutveckling, renoveringar och transaktioner. Inom fastighetsutvecklingen fokuserar vi nu på att utifrån kommunernas behov använda vår stora byggrättsportfölj till att bygga nya bostäder och samhällsfastigheter, både för egen förvaltning genom den nya organisationen efter integrationen av Hemfosa, men även genom joint ventures med parter som tar byggrisken. Projekt- och fastighetsutveckling levererar ett resultat om 852 mkr för niomånadersperioden, vilket kraftigt överstiger målet om att generera en intjäning från fastighetsutveckling om i genomsnitt 500 till 700 mkr per år. Scenarioanalyserna som presenteras i bilagan till projekt- och fastighetsutvecklingsavsnittet visar en potential på årlig intjäning med mellan 1,1 och 1,7 mdkr per år från fastighetsutveckling.

Inom renoveringar fortsätter vi att leverera mot målet om 600 lägenheter per år. Under niomånadersperioden har SBB färdigställt renoveringar av 437 lägenheter. Ytterligare 80 lägenheter är under pågående renovering och 176 lägenheter är planerade att påbörjas inom kommande tre månader. Detta tillsammans med behovet att renovera samhällsfastigheter skapar potential för en stark återkommande intjäning.

SBB fokuserar på att bygga gröna hyresrätter i Stockholm och Göteborg. Av bolagets tidigare kommunicerade målsättning om att uppnå ett fastighetsvärde om 125 mdkr år 2025, ska minst 15 mdkr av fastighetsvärdet utgöras av hyresrätter i Stockholm och Göteborg.

Äldre och personer med funktionshinder upplever idag brist på äldreboende och LSS-boende. SBB ser det som en viktig del i sin satsning på social hållbarhet att bidra med nya äldreboende och LSS-fastigheter. Antalet äldreboenden i egen förvaltning ska öka kraftigt och därmed ska den totala hyresintäkten från äldreboenden och LSS-boenden dubbleras till år 2025 från nuvarande nivå om drygt 800 mkr till 1,6 mdkr årligen.

Utsikter

Pandemin har blottlagt stora brister i världens ekonomier. Detta har krävt ett samordnat handlande från världens centralbanker för att försöka stimulera tillväxten och skapa nya jobb. Tyvärr har realekonomin hittills misslyckats med att skapa tillväxt och inflation samtidigt som man fortsätter att driva verksamheter som riskerar hela vår planet genom att inte ta ansvar för klimatet. Finansmarknaden tar en allt starkare ledarroll när det gäller klimatomställningen. Det betyder att jakten på trygga och hållbara tillgångar kommer att intensifieras under åren som kommer. Detta kommer att gynna SBB:s trygga kassaflöden och hållbara affärsmodell. Vi ser fortsatt att vi i enlighet med resultatet för årets första nio månader och intjäningsförmågan i år levererar en stark intjäningsförmåga om 4,86 kronor per A- och B-aktie. Vi kommer att fortsätta att investera i samhället, bland annat genom att erbjuda sommarjobb till ungdomar som bor i SBB:s hyresrättsbestånd. Per 30 september 2020 uppgick SBB:s byggrättsportfölj till cirka 2 185 000 kvm BTA för social infrastruktur motsvarande cirka 22 000 lägenheter, vilket gör SBB till en av Nordens ledande fastighetsutvecklare. Detta säkerställer långsiktigt värdeskapande och kraftiga ökningar av substansvärdet. För två år sedan kommunicerade vi vår uppfattning att vi för åren 2019–2021 ska kunna leverera den högsta årliga ökningen i substansvärde bland alla svenska noterade fastighetsbolag. Utfallet för 2019 landade på höga 73 procent per stamaktie A och B. Efter första nio månaderna 2020 ligger vi på en ökning av substansvärde per stamaktie A och B på 22 procent, vilket bäddar för ett fortsatt värdeskapande.

Jag upprepar gärna det jag skrev i vår Q2-rapport: ”Covid-19 har gått ifrån att vara en pandemi till att också bli en kraftigt förhöjd risk för världsekonomin som inte lämnar någon oberörd. Den stora osäkerhet som just nu råder kring den ekonomiska utvecklingen kräver fokus och hårt arbete. Samhällsfastigheter och bostäder påverkas minst av krisen, men alla påverkas. Å andra sidan, detta är varken den första eller sista kris som de långsiktiga bolagen måste hantera. Kriser kommer och går och man ska vara ödmjuk inför detta men vår uppgift är att vara en pålitlig och långsiktig samhällsaktör som på ett hållbart sätt levererar aktieägarvärde, god lönsamhet och starka resultat i alla situationer.”

Med det sagt har varje aktiebolag också ett viktigt ansvar för sina aktieägare vars pengar man förvaltar och därför har SBB:s styrelse varit tydlig och konstaterat att givet nuvarande ställning och utsikter är styrelsens ambition att föreslå en utdelning om 1 krona per stamaktie A och B till årsstämman 2021.

Ilija Batljan
Verkställande direktör och grundare