Delårsrapport Q2 2022

SBB äger fastigheter som behövs 365 dagar, 24 timmar om dygnet. Våra trygga kassaflöden från fastighetsförvaltning av social infrastruktur är inflationssäkrade och bygger på 11-års snittkontraktslängd för våra samhällsfastigheter i Norden och stabila reglerade svenska hyresrätter med låga hyror. Under andra kvartalet landade vårt driftnetto på 1 290 mkr. Driftnettot under första halvåret 2022 ökade från 1 877 mkr till 2 443 mkr, en ökning med 30 procent. Vi levererar också en väldigt stark räntetäckningsgrad på 5,6 gånger. Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital första halvåret 2022 ökade från 1 139 mkr till 1 789 mkr, en ökning med 57 procent. Vårt justerade förvaltningsresultat justerat för icke kassaflödespåverkande valutakursförändringar, kostnader av engångskaraktär och värdeförändringar och skatt i JV-verksamheten blev 2 139 för första halvåret och 1 024 för andra kvartalet. Det är ingen hemlighet att våra innehav i noterade tillgångar har minskat i värde och att hela marknaden oroar sig för högre bygg- och finansieringskostnader vilket i sin tur påverkar vår byggrätts- och projektverksamhet. Dessutom beskrivs den svenska bostadsmarknaden allt oftare i kristermer. Trots att vi tycker att svenska hyresrätter är bland världens tryggaste tillgångar måste vi i en sådan situation göra det som krävs för att stärka vår balansräkning. Vi har varit tydliga med att vi ska genomföra försäljningar för minst netto 10 miljarder under april-december 2022. Vi kommer att fortsätta sälja tillgångar tills vi fått en BBB rating. Vi har trygga inflationssäkrade tillgångar, kunniga och motiverade medarbetare och vi måste se till att leverera en trygg balansräkning.

Inflationssäkrade hyresintäkter – stark ökning av hyresintäkter under första halvåret, överstiger basinflationen med 1,3 procent
SBB:s hyresintäkter är kopplade till KPI och därmed inflationssäkrade. Den relativt sett höga inflationen i Norden medför en starkare tillväxt av bolagets hyresintäkter för 2022 och framför allt en stark hyrestillväxt 2023. Givet SBB:s aktiva arbete med förvaltning och fastighetsförädling har vi som ett internt mål att våra genomsnittliga årliga ökningar av hyresintäkterna i jämförbart bestånd ska överstiga KPI med 100 baspunkter. Vi har överträffat målet varje år sedan bolaget startades och det genomsnittliga utfallet 12 månaders rullande för de senaste tre åren ligger i genomsnitt på cirka 1,2 procent över KPI. Under första halvåret 2022 har vi överträffat detta. Hyresintäkterna i jämförbart bestånd (like for like) ökade med 4,1 procent under första kvartalet, motsvarande 1,3 procent över basinflationen. Driftnettoökningen i jämförbart bestånd (like for like) blev, trots ett relativt kallt första halvår, starka 3,5 procent. SBB är en trygg tillgång också i tider med hög inflation. Den närmast automatiska indexeringen levererar en stark inkomstökning varje år.

Inflationen var 7,2 procent i Sverige och 7,0 procent i Finland i maj. Inflationen i juni var 8,2 procent i Danmark och 6,3 procent i Norge. Allt annat lika betyder detta givet att inflationen står sig att våra intäkter nästa år skulle kunna öka med 400-500 mkr.

Försäljningar med fokus på starkare balansräkning
Vi har sålt fastigheter till ett fastighetsvärde om 9,5 mdkr. Detta kan jämföras med ett bokfört värde för motsvarande fastigheter på 9,3 mdkr. Nettobelopp efter avdrag för latent skatt blev 9,2 mdkr. Våra fastighetsvärden påverkas marginellt trots krisen och inflationsjusterade hyresintäkter dämpar tydligt eventuella förändringar i yielden. Våra fastigheter behövs och det är också därför som de är så likvida.

SBB avser att systematiskt minska andelen JV-verksamheter genom försäljningar samt sälja finansiella placeringar i syfte att stärka balans- räkningen, öka transparansen och fokusera på kärnverk samheten.

Valutaeffekter
Att amortera korta skulder och fokusera att förlänga både ränte- och kapitalbindning är en viktig prioritering. Det är också därför vi valt att under en volatil marknad inte använda vår kassa för att fullt ut hedga vår långa valutaexponering. Bara för att läsaren ska förstå proportionerna. Värdeförändring som resultat av euro-kursens förändring sedan bokslutsdagen för Q2 mot går- dagens kurs motsvarar en icke realiserad positiv värdeförändring om 300 miljoner kronor, dvs nästan halva den redovisade orealiserade valutakursdifferensen.

Fast ränta är en försäkringspremie för tider som dessa
SBB hade en snittränta på 1,46 procent i slutet av första halvåret. Räntorna är på väg upp och det är just därför som vi under de två senaste åren har tagit långa lån med fast ränta. Vi har lite förenklat betalat en premie för att låta inflationen göra jobbet. I slutet av Q2 var vår räntebindning 3,2 år. Det betyder att det tar viss tid innan högre räntor slår igenom i SBB:s resultat och hinner därigenom kompenseras av inflationsjusterade hyresintäkter. Vi kommer härigenom att kunna fortsätta leverera en stark räntetäckningsgrad.

Hållbarhet
SBB har som mål att vara klimatpositiva i hela värdekedjan senast år 2030. Det prioriterade arbetet inom hållbarhet har gett resultat i form av förbättrad ESG-riskrating. Analysföretaget Sustainalytics har under kvartalet bedömt SBB:s ESG-risk som mycket låg (10.7, gränsen för försumbar risk går vid 10) och riskhanteringen anses vara stark. SBB ligger därmed i topp bland jämförbara bolag baserat på börsvärde.

SBB driver det största certifieringsprojektet någonsin enligt Miljöbyggnad iDrift. En rad olika fastighetstyper kommer att certifieras, däribland skolor, bostäder och samhällsbyggnader runt om i landet. Förhoppningen är att projektet ska bli ett positivt exempel för andra aktörer med stora fastighetsbestånd. Certifieringen är framtagen och utvecklad specifikt för att effektivt ställa om och hållbarhetsanpassa stora, befintliga volymer.

SBB har också inlett ett omfattande projekt tillsammans med Smartvatten i syfte att mäta och analysera vattenanvändning på minutnivå och på så sätt snabbt och automatisk kunna upptäcka läckage och onormal vattenanvändning.

Flera projekt avseende solceller, värmepumpar, tilläggsisolering, uppkoppling av fastigheter pågår i alla SBB:s marknader. Situationen på Europas energimarknad gör vikten av att driva projekt för att minska energianvändningen och tillföra ny kapacitet för förnybar elproduktion ännu tydligare. Energi är nu en fråga om både miljö, ekonomi och säkerhet. SBB:s analys är att klimatomställningen kommer att kräva kraftigt sänkt energianvändning i alla fastighetstyper. Detta ingår som en självklar del i den klimatriskanalys på fastighetsnivå som SBB varje år genomför. SBB:s pågående energiprojekt har en sammanlagd potential att minska behovet av tillförd energi med över 8 procent. Och vi kommer inte att stanna där.

SBB har ett starkt fokus på barn och unga i sitt hållbarhetsarbete. Under sommaren 2022 kommer 300 ungdomar sommarjobba hos SBB – för varje fast anställd i förvaltningen anställs också en ung sommarjobbare. Att sommarjobba ger möjlighet att växa som person, ta ansvar och få nya relationer både inom arbetslivet och privat.

I april beslutade årsstämman att bevilja ett bidrag om 50 mkr till UNHCR:s arbete i Ukraina enligt styrelsens förslag. Bidraget kommer att möjliggöra att människor på flykt från kriget i Ukraina får tak över huvudet, skydd, säkerhet, integritet, komfort och hälsa.

Utsikter
SBB har ett bra samarbete med de ledande nordiska bankerna. Senaste banklånet gjorde vi nu i början på juli. Samtidigt kommer SBB alltid att vara en aktör på obligationsmarknaden. Vårt obligationsförfall under de närmaste 12 månaderna ligger på ca 3,7 mdkr och den första 0,5 mdkr är redan återköpt. Dessa obligationsförfall kan betalas av med befintlig likviditet. SBB annonserade i veckan sin första icke säkerställda US Private Placement (“USPP”) om 100 miljoner USD på fem och tio år. Tillsammans med den Schuldschein-finansiering som SBB emitterade i juni, är USPP transaktionen ett ytterligare steg i bolagets arbete med att diversifiera sina finansieringskällor och demonstrerar stark fortsatt tillgång till den globala kapitalmarknaden. Diversifiering och tillgång till olika kapitalmarknader och olika finansieringskällor är centrala för att vara bäst förberedd på en värld med väsentlig förändrad likviditet på kapitalmarknaderna.

Detta var ett kvartal i en tid präglad av marknadsoro och krig i vårt närområde. Samtidigt klarade vi att leverera ett starkt driftnetto och trygga kassaflöden, där kassaflöden från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital första halvåret 2022 ökade med 57 procent. SBB har fullt fokus på sin kärnverksamhet att leverera social infrastruktur som behövs. Vi måste också vara ödmjuka inför det faktum att världen blev annorlunda den 24 februari i år. Det kan vi inte göra mycket åt. Det vi dock alltid kan påverka är att alltid vara beredda på att lära oss av våra misstag och jobba för att bli lite bättre varje dag. En stark leverans avseende driftnettot och kassaflöden visar att vi är på rätt väg att bli ännu starkare imorgon än idag. Vi kan försäkra våra aktieägare och våra kreditinvesterare att vi kommer att göra allt som krävs att få en bättre rating. Givet de vidtagna och planerade åtgärderna finner vi heller ingen anledning att ompröva vårt gällande utdelningsbeslut.

Ilija Batljan
Verkställande direktör och grundare