Delårsrapport Q3 2021

SBB:s intäkter utgörs av trygga kassaflöden från fastighetsförvaltning av social infrastruktur som kompletteras med tre intäktsgenererande value-add-strategier: byggrättsutveckling & nyproduktion, investeringar i befintligt bestånd och värdeskapande transaktioner.

Vårt fokus är att långsiktigt generera största möjliga riskjusterade avkastning till våra just nu drygt 130 000 aktieägare. Därför lanserade styrelsen nya mål i samband med vår kapitalmarknadsdag i september. Målet om storleken på SBB:s fastighetsbestånd har justerats till att uppgå till 300 mdkr år 2026 och hela vår verksamhet ska vara klimatpositiv till år 2030. Styrelsen har också upprepat målet om att generera tillväxt i förvaltningsresultat per stamaktie A och B som över en femårsperiod i genomsnitt ska uppgå till minst 15 procent per år samt höjt målet avseende intjäning från fastighetsutveckling till i genomsnitt 2,0-2,5 mdkr per år över en femårsperiod.

Mål är bra men det är resultat som räknas. Vår avkastning på eget kapital de senaste 12 månader ligger på 33 procent. Tillväxten i förvaltningsresultat per stamaktie A och B rullande 12 månader ligger samtidigt på över 60 procent.

SBB:s hyresintäkter är kopplade till KPI och därmed inflationssäkrade. Givet SBB:s aktiva arbete med förvaltning och fastighetsförädling har vi som ett internt mål att våra genomsnittliga årliga ökningar av hyresintäkter i jämförbart bestånd ska överstiga KPI med 100 baspunkter. Vi har överträffat målet varje år sedan bolaget startades och det genomsnittliga utfallet 12 månaders rullande för de senaste tre åren ligger på cirka 120 baspunkter över KPI. Ökning av hyresintäkterna i jämförbart bestånd för årets första nio månader ligger på 1,7 procent jämfört med motsvarande period föregående år, vilket är 140 baspunkter över förra oktobers KPI som är basen för ökningen av årets hyresintäkter.

Intjäningsförmåga ökade med 63 % till 4,67 kr per stam A-och B-aktier

SBB:s 12-månaders rullande intjäningsförmåga steg med 83 procent i jämförelse med tredje kvartalet 2020 och uppgår till 6 658 (3 633) mkr i slutet av niomånadersperioden 2021. Per stam A-och B-aktier är intjäningsförmågan 4,67 (2,86) kr per 30 september 2021 vilket är en ökning med 63 procent under det senaste året.

Resultat efter skatt blev 13,3 mdkr, en ökning med 132 procent jämfört med de första nio månaderna förra året. Justerat för jämförelsestörande kostnader för bland annat återbetalning av dyra lån samt avdrag för resultat hänförligt till preferensaktier, D-aktier, hybridobligationer och minoritetsandelar, blev periodens resultat 8,80 kr per stamaktie A och B. Vår prognos för helåret 2021 är ett resultat om 9,80 kr per stamaktie A och B. Detta baseras på SBB:s löpande intjäningsförmåga samt resultatet för niomånadersperioden 2021.

Förvaltningsresultatet ökade med 851 mkr motsvarande 44 procent…

Förvaltningsresultatet justerat för jämförelsestörande kostnader steg, i jämförelse med de första nio månaderna 2020, med 44 procent till 2 761 mkr (1 910). I jämförelsestörande kostnaderna inkluderas utöver kostnader för lösen av lån (171 mkr) också omstruktureringskostnader (40 mkr) och orealiserade valutaeffekter (113 mkr). Förvaltningsresultatet inkluderar ej några intäkter från Unobo som tillträddes 1 oktober.

…och fortsatt stark tillväxt i resultat från våra value-add-strategier

Våra value-add-strategier fortsätter att leverera över alla plan. Enbart resultatet från våra två value-add-strategier Byggrättsutveckling & nyproduktion samt Investeringar i befintligt bestånd för niomånadersperioden 2021 landade på 3,0 mdkr, det vill säga ett resultat om 2,23 kr per stam A- och B-aktier för niomånadersperioden.

  • Resultatet från Byggrättsutveckling & nyproduktion för niomånadersperioden 2021 uppgår till 2 714 mkr att jämföra med målet om 2,0-2,5 mdkr på årsbasis. I slutet av september uppgick SBB:s byggrätts- och produktionsportfölj inklusive JV-samarbeten till cirka 64 000 lägenheter. Skulle man till detta lägga 36 000 lägenheter i JM:s bestånd blir SBB med total exponering mot 100 000 lägenheter det europeiska bolaget med störst potential från framtida bostadsproduktion.
  • Resultatet från Investeringar i befintligt bestånd under niomånadersperioden 2021 uppgår till 324 mkr, att jämföra med målet om 600 mkr på årsbasis. Under de första nio månaderna 2021 har SBB färdigställt driftnettoförbättrande renoveringar av 562 lägenheter. Ytterligare 142 lägenheter är under pågående renovering och 224 lägenheter är uppsagda där renovering är planerad att påbörjas inom en tremånadersperiod. Utöver renoveringar av lägenheter uppgraderar SBB kontinuerligt bolagets bestånd av samhällsfastigheter. Total volym av dessa projekt är cirka 2 660 mkr och när dessa är färdigställda kommer de att bidra till en ökning av driftnettot med 146 mkr på årsbasis. Samtidigt ligger direktavkastning (yield on cost) för dessa värdeskapande projekt på 5.5 procent, vilket bäddar för stark värdetillväxt.
  • Transaktionsteamet fortsätter att leverera med fastighetstransaktioner för totalt 34 mdkr under perioden 2021. SBB har som en viktig del i bolagets satsning på social hållbarhet att bidra med nya äldreboenden och LSS-fastigheter. Antalet äldreboenden i egen förvaltning ska öka kraftigt och målet är att den totala hyresintäkten från äldre- och LSS-boenden dubbleras under perioden 2020-2025 från nivån om drygt 800 mkr till 1,6 mdkr årligen. I slutet av tredje kvartalet 2021 hade våra intäkter från äldreboenden och LSS-boenden ökat till 1 193 mkr.

Det är glädjande att konstatera att vårt målinriktade arbete gällande Projekt- och Fastighetsutveckling återigen levererar. Vi har per Q3 3114 lägenheter samt 102 556 kvm samhällsfastigheter under pågående produktion och 14 023 lägenheter under pågående projektutveckling. Tillsammans med framdrift i byggrättsportföljen har detta genererat ett kvartalsresultat om 1262 mkr. Det kontinuerliga behovet av bostäder och samhällsfastigheter i kombination med vår byggrättsportfölj innebär att resultat från Projekt-och fastighetsutveckling kan likställas med förvaltningsresultat i vår affärsmodell. Vårt samägda bolag med Riksbyggen Unobo fortsätter att växa med nya fastigheter från Riksbyggen. Vi har under kvartalet bland annat öppnat den nya Söderbymalmsskolan i Haninge, öppnat Europas mest hållbara fastighet Kulturhuset Sara ni Skellefteå samt tagit spadtag för nya lägenheter i Uppsala (162), Skellefteå (161) och Höganäs (80).

Nyckeltal för BBB+ rating levererade

I slutet av perioden uppgick vår justerade nettoskuld proforma, justerat för kassa från sålda men ej frånträdda fastigheter och likvida finansiella tillgångar samt 12 månaders intjäning dividerat med totalt kapital enligt S&P:s loan-to-value definition till 48 procent. Vi fortsätter att höja räntetäckningsgraden vilken i slutet av perioden låg på 5,7 gånger. Vi har 130 mdkr i icke pantsatta tillgångar och lång kapital- och räntebindning. Vår kvot av icke pantsatta tillgångar är bland de högsta i Europa. SBB hade en snittränta på 1,11 procent i slutet av tredje kvartalet.

Hållbarhet är kärnan i vår affärsmodell

Under det tredje kvartalet lanserade SBB sin uppdaterade Vision 2030 där klimatmålet skärpts från klimatneutralitet till klimatpositivitet i hela värdekedjan senast år 2030. Dessutom har en konkret färdplan lanserats som tydligt beskriver och illustrerar hur målet ska uppnås. Färdplanen stakar ut en tydlig väg framåt för både medarbetare, leverantörer och andra intressenter. SBB:s väg fram till att vara klimatpositiva 2030 vilar på tre pelare: effektiv energianvändning av förnyelsebar energi, produktion av förnyelsebar energi och livscykelinvesteringar med fokus att bygga i trä och grönbetong med stora inslag av återbruk. Med fortsatta satsningar på energieffektiviseringar, solcellsanläggningar och värmepumpar kommer SBB:s direkta och indirekta utsläpp att minska kraftigt. Genom strategin om minst 50 procent träbyggnad minskar även SBB sina indirekta utsläpp i byggprocessen kraftigt. Genom att bygga ut kapaciteten för laddning av elbilar vid fastigheterna kan SBB dessutom bidra till sina hyresgästers minskade utsläpp. Dessutom lanserades målet om minst 90 procent sociala tillgångar i fastighetsportföljen, 100 procent hållbar finansiering samt att SBB:s aktie ska klassas som grön på Nasdaq Stockholm.

SBB satsar på att skapa förutsättningar att vara klimatpositiv genom produktion av förnyelsebar energi. Vi producerar värme från bergvärme, bygger solcellsanläggningar för produktion och planerar för vindkraft. I september 2021 offentliggjorde SBB sina planer på att bygga solpark i Hallstahammar. Den förväntade årsproduktion under ett normalår är ca tio GWh, motsvarande fem procent av SBB:s elkonsumtion.

SBB har under året gjort en grundlig genomgång av fastighetsbeståndet för att bedöma klimatrelaterade risker avseende bland annat energieffektivitet, översvämningar, extremväder, naturkatastrofer och regulatoriska risker på fastighetsnivå. Analysen ligger till grund för ledningens riskhanteringsarbete. Analysen visar att mindre än en procent av fastighetsbeståndet har en hög eller mycket hög fysisk risk samt att endast en procent har en hög eller mycket hög regulatorisk risk. Totalt sju fastigheter ligger i riskzon för coastal flooding. 18 fastigheter ligger högt i energianvändning och/eller koldioxidutsläpp. Totalt 94 procent av beståndet klassas som väldigt låg risk eller bättre avseende fysiska risker, 97 procent av beståndet klassas som låg risk eller bättre avseende regulatoriska risker. Analysen är utförd av MSCI och bygger på etablerade och vetenskapligt förankrade scenarier såsom IAM, GCAM4, SSP:s och ECMWF.

SBB startade under kvartalet, i samarbetet med konceptbolaget Alive 162 bostäder riktade till unga vuxna. SBB kommer att vara den långsiktiga ägaren av bostäderna. Genom Alive-konceptet kommer hyran att bli cirka 30 procent lägre jämfört med övrig nyproduktion. Partners i projektet är Lindbäcks bygg, Tengbom arkitekter och Uppsala universitet. Alla hus byggs i trä i enlighet SBB:s Vision 2030 att minst hälften av all nyproduktion ska ske i trä. Alive bidrar till en hållbar livsstil där hyresgästerna vill ta ansvar att sänka sin klimatpåverkan. Konceptet avser att driva nya innovationer för att minska CO2 och energiåtgång, bland annat via samverkan med Uppsala University Sustainability Initiatives. Samarbetet syftar till innovation inom hållbarhet och att utveckla samverkan mellan näringsliv, universitet och kommun. Och i år fick 180 ungdomar en möjlighet att sommarjobba hos oss.

Vårt team är vår plattform. Vårt team vinner de flesta affärer de tycker är värda att slåss för och levererar aktieägarvärde genom hela värdekedjan från fastighetsutveckling till fastighetsförvaltning. Vi är också den köpare som kommunerna och andra långsiktiga aktörer väljer att sälja till. Samtidigt konkurrerar våra medarbetare allt oftare med aktörer vars ägare finns i skatteparadis. Detta oskick är viktigt att lyfta fram. Långsiktighet och hållbarhet är svåra att kombinera med ägare från skatteparadis. SBB:s huvudägare skattar i Norden och tycker att det är viktigt med långsiktighet. Att betala skatt enligt Sveriges (Norges, Danmarks eller Finlands) lagar och regler är också en viktig hållbarhetsfråga. Eller helt enkelt en hygienfaktor. Därför vill vi vara extra tydliga mot våra aktieägare att vi inte kommer att kompromissa med hållbarhet. Snarare att konkurrensen fortsätter att sporra oss att bli ännu vassare.

Utsikter

Vi höjer prognosen för helåret 2021 till ett resultat om 9,80 kr per stamaktie A och B. Vi är idag en stor familj med ca 130 000 aktieägare och drygt 300 medarbetare som finns på många orter i flera länder. Våra medarbetare och vår infrastruktur skapar en unik investeringsplattform som kommer att fortsätta leverera starka resultat, trygga kassaflöden och en hög tillväxt. Kvaliteten på våra tillgångar, både i termer av trygghet i hyresflödena och likviditet på transaktionsmarknaden, har bevisat sig som Europas tryggaste i utmanande tider. Detta förpliktigar att fortsätta bygga Europas största fastighetsbolag med fokus på trygga tillgångar. Vi fortsätter med att upprepa mantran och leverera resultat.

Ilija Batljan
Verkställande direktör och grundare