Bokslutskommuniké 2020

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (SBB):s intäkter utgörs av trygga kassaflöden från fastighetsförvaltningen av social infrastruktur som kompletteras med tre intäktsgenererande value-add-strategier:

  • Fastighetsutveckling
  • Renoveringar/investeringar
  • Transaktioner

Tillsammans levererar dessa fyra värdeskapande områden för 2020 ett resultat före skatt om 10 341 mkr och ett resultat efter skatt om 9 084 mkr. Efter avdrag för resultat hänförligt till preferensaktier, D-aktier, hybridobligationer och minoritetsandel uppgick periodens resultat 6,41 kr per stamaktie A och B.

SBB:s långsiktiga arbete ger goda resultat inom ekologisk, social och ekonomisk hållbarhet. Vi gör omfattande investeringar för att minska klimatpåverkan.

Kraftig ökning av driftnettot och kassaflöden från fastighetsförvaltning

Förvaltningsresultatet ökade med 284 procent i jämförelse med år 2019 till 2 474 mkr (645). En kraftig ökning av driftnettot till 3 479 mkr (1 265) är huvudförklaringen bakom den starka utvecklingen av förvaltningsresultatet. Samtidigt fortsätter vi att sänka den genomsnittliga räntan som vid utgången av perioden var 1,31 procent (1,76). SBB har endast en obetydlig exponering mot rörliga räntor. Genomsnittlig räntebindning för samtliga räntebärande skulder är bland de längsta i Norden: 4,5 år (2,8) och genomsnittlig kapitalbindning 4,8 år (3,4).

Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital ökade med 242 procent till 2 232 mkr (653) för helåret. Justerat för engångseffekter för återköp av dyra lån och omstruktureringskostnader landade kassaflödet för året på 2 483 mkr (933).

Under 2020 lyckades vi höja överskottsgraden till 68 procent från 63 procent år 2019. Våra renoveringar bidrog till att driftnettot like-for-like ökade med starka 4,1 procent medan hyresintäkterna ökade med 3,2 procent.

Covid-19 har gått ifrån att vara en pandemi till att också bli en kraftigt förhöjd risk för världsekonomin som inte lämnar någon oberörd. Under året har SBB fått in 99,8 procent av våra hyresintäkter, vilket troligen är högst av alla noterade fastighetsbolag i Europa. Samhällsfastigheter och bostäder har vi sett påverkas minst av krisen, men alla påverkas. Å andra sidan, detta är varken den första eller sista kris som de långsiktiga bolagen måste hantera. Kriser kommer och går och man ska vara ödmjuk inför detta men vår uppgift är att vara en pålitlig och långsiktig samhällsaktör som på ett hållbart sätt levererar aktieägarvärde, god lönsamhet och starka resultat i alla situationer.

Europas ledande fastighetsbolag inom value-add strategier

Våra trygga kassaflöden från fastighetsförvaltningen kompletteras med tre intäktsgenererande value-add-strategier: värdeskapande från fastighetsutveckling, renoveringar och transaktioner. Inom fastighetsutvecklingen fokuserar vi på att utifrån kommunernas behov använda vår stora byggrättsportfölj till att bygga nya bostäder och samhällsfastigheter, både för egen förvaltning och genom joint ventures. Projekt- och fastighetsutveckling levererar ett resultat om 2 224 mkr under 2020, vilket överstiger målet om att generera en intjäning från fastighetsutveckling om i genomsnitt 1 000 till 1 400 mkr per år. SBB fokuserar på att bygga gröna hyresrätter i Stockholm och Göteborg. Antal lägenheter i produktion just nu är 1 681. Per 31 december 2020 uppgick SBB:s byggrättsportfölj till cirka 2 518 000 kvm BTA för social infrastruktur motsvarande cirka 34 000 lägenheter, vilket gör SBB till en av Nordens ledande fastighetsutvecklare. Integrationen av Sveafastigheter har ytterligare stärkt SBB:s position som Nordens ledande fastighetsutvecklare.

Inom renoveringar lyckades vi överträffa målet om 600 lägenheter per år med 16 procent. Under 2020 har SBB färdigställt renoveringar av 695 lägenheter. Ytterligare 73 lägenheter är under pågående renovering i slutet på året och 164 lägenheter är planerade att påbörjas under första kvartalet 2021. Detta tillsammans med fortsatta behov av att renovera samhällsfastigheter skapar potential för en stark återkommande intjäning genom värdehöjande investeringar.

Idag upplever äldre och personer med funktionshinder brist på funktionella äldre- och LSS-boenden. SBB har som en viktig del i sin satsning på social hållbarhet att bidra med nya äldreboenden och LSS-fastigheter. Antalet äldreboenden i egen förvaltning ska öka kraftigt och därmed kommer den totala hyresintäkten från äldre- och LSS-boenden dubbleras till år 2025 från nivån om drygt 800 mkr till 1,6 mdkr årligen. I slutet av 2020 hade våra intäkter från äldreboenden och LSS-boenden ökat till 954 mkr.

Nyckeltal för BBB+ rating levererade

SBB har under 2020 genomfört en betydande sänkning av belåningsgraden. I slutet av perioden uppgick vår justerade nettoskuld proforma, justerat för kassa från sålda men ej frånträdda fastigheter och likvida finansiella tillgångar samt 12 månaders intjäning dividerat med totalt kapital enligt S&P:s loan-to-value definition till 45 procent. Vår rapporterade justerade nettoskuld enligt S&P:s loan-to-value definition var i slutet av året 50 procent (se tabellen på nästa sida).

Därmed har vi på rapporterade nyckeltal en stark BBB rating, samtidigt har vi, enligt våra beräkningar, uppfyllt de viktigaste nyckeltalen för en BBB+ rating. Finanspolicyn och styrelsens tydligt utryckta ambition avseende rating stärker målet att uppnå en A- rating på lång sikt. Kvaliteten på våra tillgångar, både i termer av trygghet i hyresflödena och likviditet på transaktionsmarknaden, har bevisat sig som Europas tryggaste i utmanande tider. Vi fortsätter att höja räntetäckningsgraden vilken i slutet av året låg på 4,1 gånger. Vi har drygt 70 mdkr i icke pantsatta tillgångar, en kassa inklusive likviditet från sålda men ej frånträdda fastigheter och finansiella tillgångar på 18,7 mdkr samt tillgängliga kreditlöften om 29,3 mdkr.

Hållbarhet är kärnan i vår affärsmodell

SBB:s fastigheter använder enbart 100 procent förnyelsebar el vilket SBB också erbjuder till sina bostadshyresgäster. SBB erbjuder gröna hyresavtal samt genomför inventering av risker kopplade till klimatförändringarna. Investeringar i uppgradering av hyreslägenheter och våra bostadsområden kombineras med miljösanering. Av de 695 lägenheter som renoverats under 2020 har 86 procent miljösanerats.

Under det fjärde kvartalet har SBB upphandlat installationer av solceller med en produktion om ca 227 000 KWh el årligen. Samtidigt fortsätter SBB att investera i att minska energiförbrukningen mellan 25 procent och 50 procent i ett antal bostadsområden. Som exempel kan nämnas ett projekt i fastigheten Västland 26:39 i Sundsvall. Det är en bostadsfastighet på ca 13 400 m2 där en kombination av fjärrvärme, FX-ventilation, bergvärmepumpar, spillvattenvärmeväxlare och tilläggsisolering kommer att mer än halvera energiförbrukningen. Utöver att minska klimatpåverkan genom lägre energikonsumtion och genom produktion av förnyelsebar energi, bidrar SBB till klimatomställningen genom att prioritera nyproduktion i trä. SBB:s mål enligt Vision 2030 är att minst 50 procent av all nyproduktion ska vara i trä. Utfallet för 2020 är 52% dvs 54 965 kvm pågående nyproduktion av total 104 373 kvm är i trä.

SBB:s helägda dotterbolag Sveafastigheter har byggt Sveriges största plusenergihus Neptun som Miljöbyggnad Guld, och har under fjärde kvartalet färdigställt 99 lägenheter i mobilitetshuset Cykelkungen i Uppsala, 96 trygghetsbostäder i kvarteret Hydran i Västerås med plusenergiteknik och 30 yteffektiva lägenheter vid Apelvägen i Nacka. SBB:s projekt och fastighetsutveckling bidrar till att bygga hållbara städer genom att utgå från kommunikationsnära lägen och förädla redan exploaterad mark vilket bidrar till att minska trycket på exploatering av viktiga grönområden.

SBB har under det fjärde kvartalet beslutat att erbjuda alla svenska kommuner att kostnadsfritt nyttja vakanta lokaler för att inleda arbetet med att vaccinera med anledning av Covid-19. Haninge kommun har påbörjat att vaccinera vård- och omsorgspersonal i en av SBB:s fastigheter.

SBB har under året gjort ett antal stödinsatser för utsatta småföretag och för vårdpersonal. Extra satsningar på sommarjobb resulterade i att 134 ungdomar fick sommarjobb från SBB.

Sveafastigheter vann under 2020 sex markanvisningar i Stockholm stad med särskilt fokus på social hållbarhet. Under fjärde kvartalet har Sveafastigheter även genomfört en större delaktighetsprocess med ett femtiotal ungdomar från Fryshuset som en del av bostadsutvecklingen vid Sjöstadshöjden i Stockholm. I Kista/Husby skapas 181 bostäder och ny stadsgata som kopplar samman stadsdelarna. I Enskede utvecklas 118 seniorbostäder med gemenskap i fokus. I Hagsätra skapas 129 bostäder som ökar områdets trygghet. I Rågsved utvecklas 38 bostäder med barnperspektiv. I Bromsten 264 lägenheter med mobilitet och gårdsmiljön i fokus. I Hässelby skapas kompletterande bebyggelse om 47 hyresrätter.

Under det fjärde kvartalet har SBB emitterat en åttaårig social obligation om EUR 700m med fast ränta på 0,75 procent under sitt nya ramverk för hållbar finansiering. Det är den första sociala obligationen någonsin i Norden.

Utsikter

SBB:s tillgångar tillhör de mest eftertraktade i en lågräntemiljö där investerare letar efter stabil och trygg avkastning. Vår motståndskraftiga portfölj med lågrisktillgångar i form av svenska hyresrätter och nordisk socialinfrastruktur i form av bland annat äldreboende, skolor, förskolor och LSS-fastigheter är en fantastisk bas. Det som levererar värdeskapandet är vårt team och vår plattform med fullskalig infrastruktur för tillväxt och exekvering av våra value-add-strategier. För två år sedan kommunicerade vi vår målsättning att vi för åren 2019–2021 ska kunna leverera den högsta årliga ökningen i substansvärde bland alla svenska noterade fastighetsbolag. Utfallet för 2019 landade på höga 73 procent per stamaktie A och B. I år fortsatte vi att leverera med en ökning av substansvärde per stamaktie A och B på 41 procent.

Fastigheter ses ofta som en cyklisk tillgång med små möjligheter till tillväxt och ett extremt beroende av ränteförändringar. Låt mig börja med räntan: faktum är att alla aktier påverkas av räntan, inte bara fastighetsaktier. Det ett fastighetsbolag kan göra är att se till att ha en lång räntebindning. När det gäller SBB och dess tillgångar utgörs dessa av defensiva tillgångar i form av svenska hyresrätter, äldreboenden, skolor, LSS och andra investeringar inom social infrastruktur med en genomsnittlig återstående hyrestid om 9 år. När det gäller resultat och tillväxt har SBB levererat och fortsätter att leverera. För att åskådliggöra detta jämför jag SBB:s intäktstillväxt och resultat med några av Stockholmsbörsens stjärnor.

Vi är också måna om att resultatet kommer våra aktieägare till gagn i form av årligt ökande utdelningar. I år föreslår styrelsen en utdelning om 1 krona per stam A- och B-aktie, motsvarande en ökning om 67 procent jämfört föregående år.

Vår plattform i form av våra medarbetare, kompetens och infrastruktur runtomkring är vår viktigaste tillgång. Vi fortsätter att investera i vår plattform för att stödja nästa steg på vår tillväxtresa. Och vi kommer att fortsätta växa. Avslutningsvis stort tack till alla medarbetare, styrelsen, hyresgäster, leverantörer och aktieägare som supporterat vår resa under de första fem åren. Framtiden är vår.

Ilija Batljan
Verkställande direktör och grundare