Bokslutskommuniké 2022
Kära medaktieägare och kreditinvesterare,
Låt mig börja med att konstatera att vår kärnverksamhet levererar. Under 2022 ökade vårt förvaltningsresultat exklusive orealiserade valutakursförändringar med 38 procent, från 3 168 mkr till 4 382 mkr. Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital ökade från 2 459 mkr till 3 485 mkr, en ökning med 42 procent. Dessa trygga (uppbackade av en drygt 10 år lång genom- snittlig kontraktslängd) och starka kassaflöden skapas från en väldiversifierad portfölj av tillgångar som möjliggör aktieägarvärde i alla delar av konjunkturcykeln:
- SBB Educo AB är Europas största portfölj av social infrastruktur för offentlig utbildning. I november 2022 såldes 49 procent av dessa till- gångar för 9,2 mdkr (med tilläggsköpeskillingar om upp till 1,2 mdkr genom kontant betalning) till Brookfield Super-core Infrastructure Fund. I våra skuldnyckeltal per årsskiftet ingår inte avtalade betalningar om 10,5 mdkr varav Brookfield affären utgör 9,2 mdkr. Dessa redovisas under första kvartalet 2023.
- Största börsnoterade ägaren och utvecklaren av social infrastruktur för äldreomsorg i
- Största ägaren av LSS-fastigheter i Norden (bostäder för personer med särskilda behov). Hyresgästerna är direkt eller indirekt nordiska
- Ägare av unika byggnader bland annat en av Nordens mest moderna sjukhus i Oslo med högsta miljöcertifiering och ett 25-årigt hyresavtal samt fastigheten Sara kulturhus, med ett 49-årigt hyresavtal med Skellefteå kommun, som troligen är Europas mest hållbara fastighet.
- En av de största hyresreglerade bostadsport- följerna i Norden. En tredjedel av portföljen delades ut i december 2022 till SBB:s A- och B-aktieägare med åtföljande notering av Neobo Fastigheter AB (publ).
- Största ägaren med cirka 32,6 procent av aktierna i Nordens ledande bostads- och samhällsutvecklare JM AB (publ).
Året 2022 var ett utmanande år på alla sätt. Hur ska man annars sammanfatta ett år präglat av stigande inflation, kraftigt stigande räntor och energipriser, en frusen obligationsmarknad i Sverige och Europa, fortsatta konsekvenser av en pågående pandemi samt det ofattbara med ett nytt krig i Europa och den fruktansvärda ryska invasionen av Ukraina. Det är i sådana tider som vi alla prövas både avseende motståndskraft och anpassningsförmåga. Att vara lyhörd för förändring och anpassa sig till förändrade förutsättningar är SBB:s främsta styrka. Det är därför glädjande att både visa på leverans, men också tydligt visa att jobbet inte är slutfört. Vi kommer inte att stanna innan vi stärkt vår kreditrating samt återfått marknadens fulla förtroende. Därför har styrelsen beslutat att prioritera följande punkter:
- Styrelsen i SBB har beslutat att utvärdera förutsättningarna att notera dotterbolaget Sveafastigheter kommer inför noteringen att äga bostadsfastigheter och projekt i direktägda bolag, Joint Ventures (JV) samt noterade aktier för totalt cirka 15 mdkr. Av detta motsvarar SBB:s substans cirka 8 mdkr. SBB har under den senaste tiden upplevt stort intresse från internationella investerare för Sveafastigheters plattform som ett hållbart bostadsbolag med fokus på nybyggda bostäder och bostadsutveckling i Stockholmsregionen. Genom transaktionen skulle SBB:s verksamhet renodlas ytterligare med ett än tydligare fokus på samhällsfastigheter samtidigt som SBB koncentrerar sina deläganden i ett och samma bolag. I samband med en sådan notering avser SBB att avyttra omkring 70 procent av aktierna i bolaget. Styrelsen bedömer att en fokusering och specialisering kommer möjliggöra ett ökat aktieägarvärde. Vidare bedömer styrelsen att genom att använda likviden för att minska bolagets skuldsättning kommer SBB:s finan- siella ställning stärkas ytterligare. SBB har en mycket positiv syn på Stockholmsregionen och tänker stanna kvar som en långsiktig delägare till Sveafastigheter även efter en notering. Sveafastigheter samlar en hel del av SBB:s dolda tillgångar och en eventuell notering skulle kunna synliggöra dessa värden.
- SBB har för närvarande diskussioner om för- säljning av fastigheter för ytterligare 6 mdkr. Det framgångsrika arbetet från förra året fortsätter och SBB avser att prioritera försäljningar med syfte att stärka balansräkningen och minska bolagets skuldsättning.
- Brookfield Super-core Infrastructure Fund och SBB är överens att prioritera tillväxt i Europa under de närmaste åren. Ett arbete har inletts med att ta fram strategin för en sådan
- SBB har byggt sin första solcellspark som producerar 10 GWH. SBB kommer att fortsätta investera i förnyelsebar energi med syftet att bli självförsörjande på förnyelsebar el före år
- SBB:s ägande i JM är ett strategiskt långsiktigt innehav som passar väl med bolagets strategi att äga unika tillgångar.
2022 var ett år som kännetecknades av en mängd prioriteringar som SBB genomfört enligt plan:
- Försäljningar: Vi har varit tydliga med att vi ska genomföra försäljningar för att stärka vår balansräkning. SBB har visat att bolaget äger väldigt likvida tillgångar och sålt tillgångar för cirka 25 mdkr i linje med bokfört värde i en av våra tiders mest utmanande marknader. Av genomförda försäljningar återstår 10,5 mdkr att inbetalas (varav 6,6 mdkr erhölls efter periodens slut). Vi har under fjärde kvartalet även realiserat JV-andelar för cirka 2 mdkr.
- Diversifierad finansiering: SBB har en nära och långsiktig relation med sina banker. Just nu pågår förlängningar av banklån med tre svenska banker med en volym om cirka 12 mdkr. SBB gjorde i slutet av juli sin första icke säkerställda US Private Placement (“USPP”) om 100 miljoner USD på fem och tio år. Tillsammans med den Schuldschein-finansiering som SBB emitterade i juni, är USPP transaktionen ett ytterligare steg i bolagets arbete med att diversifiera sina finansieringskällor och demonstrerar SBB:s styrka på den globala kapitalmarknaden.
- Neobo Fastigheter AB delades ut till aktieä- garna som planerat innan årsskiftet. Bolaget är sedan 10 februari i år noterat på Nasdaq First North Growth Market.
- Den 30 november 2022 signade SBB en ovillkorad försäljning av 49 procent av sin portfölj inom social infrastruktur för utbildning till Brookfield för 9,2 mdkr med tilläggsköpeskil- lingar om upp till 1,2 mdkr genom kontant SBB upplever en stor efterfrågan från infrastrukturfonder och andra långsiktiga institutionella investerare att både köpa fastigheter från SBB och medinvestera med SBB i social infrastruktur.
Stabil kärnaffär
SBB:s kärnaffär är långsiktigt ägande av trygga inflationssäkrade kassaflöden från fastighets- förvaltning av social infrastruktur i Norden. Dessutom äger SBB stabila reglerade svenska hyresrätter med låga hyror.
Starkt driftnetto, hög räntetäckningsgrad och stark ökning av kassaflödet
Även detta kvartal levererar kärnaffären ett starkt driftnetto. Under fjärde kvartalet landade vårt driftnetto på 1 105 mkr. Driftnettot under året ökade med 21 procent, från 4 047 mkr till 4 881 mkr. Detta har bidragit till en stark räntetäckningsgrad på 3,9 gånger, trots stigande räntor. Fast ränta är en försäkringspremie för tider som dessa. SBB hade en snittränta på 2,12 procent i slutet av året. I slutet av det fjärde kvartalet var vår räntebindning 3,2 år (3,6). Givet att 78 procent av våra lån har en fast ränta tar det viss tid innan högre räntor slår igenom i SBB:s resultat och dessa hinner därigenom kompenseras av inflationsjusterade hyresintäkter.
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter och valutakursdifferenser samt stora oredovi- sade övervärden i vår skuldportfölj
Det bör inte förvåna någon att våra innehav i noterade tillgångar har minskat i värde. Det är inte heller okänt att hela marknaden oroar sig för högre bygg- och finansieringskostnader vilket i sin tur påverkar värden på vår byggrätts- och projektverksamhet. Alla våra fastigheter har värderats av externa värderare under fjärde kvartalet. Utfallet visar på en värdenedgång med 4,6 mdkr under året. Vi har också skrivit ner hela vår goodwill på segmentet innehållande byggrättsfastigheter. Vi poängterade under andra kvartalet att vi prioriterar att amortera ned korta skulder och fokuserar på att förlänga både ränte- och kapitalbindning. Det är också därför vi valt att under en volatil marknad inte använda vår kassa för att fullt ut säkra vår långa valutaexponering. Den orealiserade värdeför- ändringen på valutan har ingen påverkan på SBB:s kassaflöde. SBB har intäkter i Euro som täcker räntebetalningar i Euro. Samtidigt har SBB låg ränta på sina långa Euro-obligationer och därmed stora oredovisade övervärden i sin skuldportfölj.
Hållbarhet
SBB har som mål att vara klimatpositiva i hela värdekedjan senast år 2030. Analysföretaget Sustainalytics bedömer SBB:s ESG-risk som mycket låg (10.7 och där gränsen för försumbar risk går vid 10) och riskhanteringen anses vara stark. SBB har utsetts till topp ESG-presterande bolag av Sustainalytics (ESG Regional Top Rated 2023). Sustainalytics täcker över 15 000 företag globalt i sin rating och presenterar årligen bäst presterande bolag. Under fjärde kvartalet har ISS ESG höjt SBB:s ESG-rating till Prime vilket innebär att SBB:s aktier och obligationer klassifi- ceras som ”responsible investment”. SBB driver det största certifieringsprojektet någonsin enligt Miljöbyggnad iDrift. Vår nybyggda solcellspark förväntas leverera en årsproduktion om cirka 10 GWh under ett normalår. Detta motsvarar 5 procent av SBB:s totala elkonsumtion. Ett annat exempel är samarbetet mellan SBB och Telia som ingått ett avtal om utbyte av värme och kyla i SBB:s fastigheter i Haninge kommun. Bland fastigheterna som kommer att värmas upp med överskottsvärme från Telias lokala datahall återfinns bland annat Haninge kommunhus, Söderbymalmsskolan och äldreboendet Terras- sen. För SBB innebär energiprojektet att drygt 100 000 kvm fastighetsyta blir självförsörjande på värme vilket motsvarar en besparing om cirka 5 600 MWh per år.
SBB stödjer Mentor och Läxhjälpen och under sommaren 2022 erbjöd vi 300 ungdomar sommarjobb. Vidare har vi i enlighet med års- stämmans beslut utbetalat ett bidrag om 50 mkr till UNHCR:s arbete i Ukraina. Vår förhoppning är att bidraget möjliggör att människor på flykt från kriget i Ukraina får tak över huvudet, skydd, säkerhet, integritet, komfort och hälsa.
Fastighetsutveckling
SBB är en långsiktig samarbetspartner till den offentliga sektorn i Norden. Projekt- och Fastighetsutveckling är en viktig del av SBB:s roll som samhällsbyggare där vi utvecklar social infrastruktur i form av hyresreglerade bostäder i Sverige samt byggnader och lokaler för samhällsviktiga funktioner i Norden. Verk- samheten bedrivs huvudsakligen i två skeden, framtagande av byggrätter på egen mark och i efterföljande skede, nyproduktion av sam- hällsfastigheter eller bostäder på marknader med stor efterfrågan. Rådande marknadsläge med såväl ökande finansieringskostnader som byggkostnader har inneburit att både myndig- heter och kommuner har skjutit på ett flertal av sina planerade projekt vilket i sin tur innebär att dessa projekt kommer att behöva genomföras längre fram och då är det affärskritiskt att stå redo med en attraktiv byggrättsportfölj för att tillgodose dessa behov.
Gällande byggrättsutveckling har SBB under året lyckats leverera knappt 300 000 kvm BTA (motsvarande 4 600 lägenheter) nya detaljplaner med laga kraft. Vår detaljplan Nöthagen i Nyköping som är en av Sveriges största detaljplaner innehållande såväl bostäder som skola och vård- och omsorg vann laga kraft under fjärde kvartalet. Vi har under året sålt cirka 80 000 kvm BTA vilket visar på värdet av att fortsätta skapa byggrätter i attraktiva lägen i tillväxtorter.
Vår pågående nyproduktion avkastar 4,7 procent och 5,1 procent på renoveringar i befintligt bestånd. Vi har under året färdig- ställt 765 lägenheter samt cirka 80 000 kvm samhällsfastigheter. I pågående produktion har vi en upparbetningsgrad om 61 procent och 96 procent av bostadsproduktionen ligger i Sveriges universitetsstäder och 51 procent av bostäderna har låg investeringsstödshyra. De pågående projekten kommer att färdigställas under 2023-2025 och har då sammanlagt adderat 417 mkr till SBB:s driftnetto. Med det sagt så vill jag belysa att vi har en väldigt stark och konkurrenskraftig projektportfölj med låg vakansrisk och med hög upparbetningsgrad och vi är övertygade om att vår byggrättsportfölj är nyckeln till att möta kommande behov av såväl bostäder som samhällsfastigheter.
Utsikter
I slutet av 2022 hade SBB 4,9 mdkr i likviditet och ovillkorligt avtalade försäljningar som ger en likviditet om 10,5 mdkr (varav såld minori- tetsandel till Brookfield om 9,2 mdkr av vilket 6,6 mdkr redan betalats till SBB och använts för att sänka vår skuldsättning, resterande 2,6 mdkr förväntas utbetalas innan första kvartalet 2023 är slut). Vi ser att obligationsmarknaderna börjar öppna upp och prissättningen på våra obligationer förbättras för varje dag. Vårt obligationsförfall under de närmaste 12 måna- derna ligger på cirka 3,8 mdkr och den första 1 mdkr återbetalades den 1 februari. Vi räknar dock med att redan i år göra ny finansiering på obligationsmarknaden.
Hyresintäkterna i jämförbart bestånd ökade med 4,0 procent under 2022, motsvarande 1,2 procentenheter över inflationen för 2021 vilket var basen för hyreshöjningarna under 2022. SBB har sedan bolagets start redovisat en genomsnittlig årlig ökning av hyresintäkterna i jämförbart bestånd med drygt 1 procent över bas KPI. Hyresintäkterna för jämförbart bestånd förväntas öka med cirka 400 mkr under 2023.
Intjäningsförmåga per stam A-och B-aktier landar på 2,11 kr. Till det tillkommer ökade intäkter under 2023 som resultat av slutförda nyproduktionsprojekt om ytterligare cirka 0,19 kr per stam A-och B-aktier. Sammanfattningsvis landar intjäningen från förvaltningsverksamhet på 2,30 kr per stam A-och B-aktier. Utöver detta bedriver SBB en framgångsrik fastighetsut- vecklingsverksamhet där man under 2022 och i början på detta år sålt totalt 110 000 kvm BTA byggrätter.
Det stabila inflationssäkrade kassaflödet från SBB:s kärnverksamhet säkerställer fortsatt stark utdelning till våra cirka 350 000 aktieägare. Till årsstämman 2023 föreslår styrelsen en utdelning om 1,44 kronor per stam A och B-aktier, fördelat på tolv månadsvisa utdelningar. På samma sätt som Brookfield erbjuder idag, kommer SBB att möjliggöra för aktieägare att kunna välja om utdelningen på stam A- och B-aktier samt D-aktier ska återinvesteras (betalas ut) i form av B-aktier (så kallad DRIP – Dividend ReInvestment Plan eller ”återinvesteringsprogram för utdelningar”) som ett alternativ till kontant betalning. Tanken är att möjliggöra för våra aktieägare som så vill att ha en enkel återinvestering av utdelningen till nya B-aktier i SBB utan transaktionskostnader. SBB fortsätter med fullt fokus på sin kärnverksamhet att leverera social infrastruktur som behövs. Vi har under 2022 levererat och jobbar med full tillförsikt att fortsätta leverera en bra avkastning till våra aktieägare och kreditinvesterare.
Ilija Batljan
Verkställande direktör och grundare