Delårsrapport Q3 2022

I spåren av Rysslands invasion av Ukraina har den globala tillväxten bromsat in och hela världsekonomin påverkas, inklusive fastighetssektorn. Inflationen har rusat, elpriserna stiger, räntorna går upp samtidigt som köpkraft och efterfrågan sjunker. Det är bara några exempel på faktorer som kräver anpassning, från oss och andra.

Ändrade marknadsförutsättningar och kris kräver anpassningsförmåga

I tider av kriser blir man påmind om det berömda Darwin-citatet: ”Det är inte den starkaste inom en art som överlever, inte heller den mest intelligenta, utan den som är mest lyhörd för förändring”. Att vara lyhörd för förändring och anpassa sig till förändrade förutsättningar kommer att vara SBB:s främsta styrka. Anpassning är basen för långsiktighet. Anpassning kräver förmåga att tänka nytt, kreativitet och handlingskraft. De åtgärder som listas nedan och som genomförs just nu hoppas vi ska visa prov på exakt detta.

1) Försäljningar

Vi har varit tydliga med att vi ska genomföra försäljningar för att stärka vår balansräkning. Av genomförda försäljningar återstår ca 2 mdkr att betalas ut. Utöver detta har vi avtalat om ytterligare försäljningar för ca 0,8 mdkr som kommer att betalas ut under fjärde kvartalet samt annonserat avsiktsförklaring för ca 9 mdkr. Vi förväntas att under fjärde kvartalet realisera JV-andelar för ca 2 mdkr. Och vi kommer att fortsätta med försäljningar. SBB avser vidare att systematiskt minska andelen JV-verksamheter genom försäljningar samt sälja finansiella placeringar i syfte att stärka balansräkningen, öka transparansen och fokusera på kärnverksamheten.

2) Diversifierad finansiering

SBB har en nära och långsiktig relation med sina banker. Samtidigt jobbar SBB aktivt med att bredda finansieringskällorna. SBB gjorde i slutet av juli sin första icke säkerställda US Private Placement (“USPP”) om 100 miljoner USD på fem och tio år. Tillsammans med den Schuldschein-finansiering som SBB emitterade i juni, är USPP transaktionen ett ytterligare steg i bolagets arbete med att diversifiera sina finansieringskällor och demonstrerar SBB:s styrka på den globala kapitalmarknaden. Diversifiering och tillgång till olika kapitalmarknader och olika finansieringskällor är centrala för SBB:s fortsatta utveckling. Det är också därför SBB efter kvartalets utgång signat en kreditfacilitet på 750 miljoner Euro med en av världens största banker.

3) Ett nytt bostadsbolag som delas ut till aktieägarna

SBB annonserade idag på morgonen att SBB-koncernen överväger en transaktion varigenom en underkoncern till SBB med fokus på bostadsfastigheter delas ut till aktieägarna med tillämpning av de så kallade Lex Asea-reglerna och att bolaget därefter noteras på Nasdaq First North. Bostadsbolaget skulle genom utdelningen och noteringen bli ett av de största renodlade bostadsbolagen i Sverige. SBB:s verksamhet skulle renodlas med inriktning på samhällsfastigheter. Bostadsbolagets balansräkning kommer uppskattningsvis att uppgå till cirka 18 mdkr, vilket motsvarar ca 10 procent av SBB:s sammanlagda balansräkning. SBB:s bedömning är att utdelningen är positiv för SBB:s aktieägare och kan bidra till att synliggöra värden både i det nya Bostadsbolaget och i det kvarvarande SBB. Bostadsbolaget kommer enbart att inneha bankfinansiering med en belåningsgrad på ca 55 procent. Transaktionen möjliggör en ökad säkerställd belåning i SBB till följd av renodlingen. Styrelsen kommer att presentera ett förslag i frågan för aktieägarnas beslut på en extra bolagsstämma.

4) Minoritetsägare med långsiktig kapital

SBB är Europas största investerare i social infrastruktur och har ett stark track-record att utveckla och förvalta social infrastruktur. SBB upplever en stor efterfrågan från infrastrukturfonder och andra långsiktiga institutionella investerare att både köpa fastigheter från SBB och co-investera med SBB i social infrastruktur. SBB har identifierat två underkoncerner lämpliga för att ta in långsiktiga minoritetsägare. Både svenska och internationella rådgivare har engagerats och det pågår ett intensivt arbete tillsammans med rådgivarna. Några beslut har ännu ej fattats i frågan.

Stabil kärnaffär

SBB:s kärnaffär är långsiktigt ägande av trygga inflationssäkrade kassaflöden från fastighetsförvaltning av social infrastruktur i Norden. Dessutom äger SBB stabila reglerade svenska hyresrätter med låga hyror. Våra samhällsfastigheter har en snittkontraktslängd på ca 11 år.

Starkaste driftnettot någonsin, hög ränteteckningsgrad och stark ökning av kassaflödet

Även detta kvartal levererar kärnaffären ett starkt driftnetto. Under tredje kvartalet landade vårt driftnetto på 1 333 mkr, högst någonsin. Driftnettot under niomånadersperioden ökade med 27 procent, från 2 965 mkr till 3 776 mkr. Detta har bidragit till en stark räntetäckningsgrad på 4,8 gånger, trots stigande räntor.

Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital för de första nio månaderna 2022 ökade från 1 746 mkr till 2 673 mkr, en ökning med 53 procent. Förvaltningsresultatet justerat för icke kassaflödespåverkande valutakursförändringar, kostnader av engångskaraktär och värdeförändringar och skatt i JV-verksamheten blev 3 247 för första nio månader 2022, en ökning med 36 procent. Det justerade förvaltningsresultatet ökade med 24 procent till 1 144 mkr för tredje kvartalet 2022.

80 procent av bruttoskulden har fast ränta

Fast ränta är en försäkringspremie för tider som dessa. SBB hade en snittränta på 1,89 procent i slutet av tredje kvartalet. Räntorna är på väg upp och det är därför vi under de två senaste åren har tagit långa lån med fast ränta. I slutet av Q3 var vår räntebindning 3,4 år (3,6). Vi redovisar nedan känslighetsanalys (baserad för marknadens framtida prissättning av STIBOR, EURIBOR och NIBOR) för vår snittränta med innebörden att den antagna räntan t.ex. sommaren 2023 inkl. marginal på säkerställda lån skulle ligga på 4,9 procent. Vi visar också, givet pågående försäljningar, en beräkning med amortering på 9 mdkr.

Känslighetsanalys

Nya lån ca 4,9% ränta Amortering 9 mdr
okt-22 1,89% 1,89%
2023 2,31% 1,86%
2024 2,70% 2,24%
2025 3,07% 2,63%

Givet att 80 procent av våra lån har en fast ränta tar det viss tid innan högre räntor slår igenom i SBB:s resultat och dessa hinner därigenom kompenseras av inflationsjusterade hyresintäkter. Både i scenariot med amortering och scenariot utan amortering överstiger ökningen av hyresintäkterna ökningen av räntekostnaderna under de närmaste tre åren. Det betyder att vi kommer att kunna fortsätta leverera en stark räntetäckningsgrad. Det betyder allt annat lika också att SBB klarar av att behålla utdelningen och räkna upp den med inflationen även om den nominella räntan skulle fortsätta att stiga.

Orealiserade värdenedgångar på fastighet och valuta samt stora oredovisade övervärden i skuldportföljen

Det är ingen hemlighet att våra innehav i noterade tillgångar har minskat i värde. Det är inte heller okänt att hela marknaden oroar sig för högre bygg- och finansieringskostnader vilket i sin tur påverkar värden på vår byggrätts- och projektverksamhet. Alla våra fastigheter har värderats av externa värderare under tredje kvartalet. Utfallet visar på en värdenedgång med 981, varav bostadsfastigheter -2 455 mkr, samhällsfastigheter 1 355 mkr och övriga fastigheter 119 mkr. Den största delen avser bostadsfastigheter och projekt givet att värderarna antar att hyrorna för bostadsfastigheter höjs avsevärt mindre än inflationen.

Antaganden om nästa årshyror har stor betydelse för värderingarna. Värderarna har antagit följande inflation i sina värderingar:

Värderare 2022 2023 Faktiskt KPI-utfall 12m Sept 2022 Skillnad
Värderare 1 Sverige 8,50% 4,00% 10,80% -2,30%
Värderare 2 Sverige 9,00% 3,00% 10,80% -1,80%
Värderare 3 Norge 5,50% 2,00% 6,90% -1,40%
Värderare 4 Finland 4,50% 2,20% 8,10% -3,60%
Värderare 5 Norge 4,37% 2,90% 6,90% -2,53%

Som tabellen visar är värderarnas antaganden avseende KPI avsevärt lägre än de senaste inflationsutfallen.

Vi poängterade under andra kvartalet att vi prioriterar att amortera ned korta skulder och fokuserar på att förlänga både ränte- och kapitalbindning. Det är också därför vi valt att under en volatil marknad inte använda vår kassa för att fullt ut hedga vår långa valutaexponering. Den orealiserade värdeförändringen på valutan har ingen påverkan på SBB:s kassaflöde. SBB har intäkter i Euro som täcker räntebetalningar i Euro.

SBB har stora oredovisade övervärden i sin skuldportfölj. I slutet av tredje kvartalet ingick SBB ett derivat på 200 miljoner EUR med motsvarande samma villkor som SBB:s långa obligation om 950 miljoner EUR. Övervärdet var ca 260 mkr. För hela obligationen motsvarar detta ett övervärde om 1 240 mkr. Detta visar att SBB:s långa skuldportfölj med låg fast ränta har stort oredovisat marknadsvärde.

Fastighetsutveckling och hållbarhet

SBB är en långsiktig samarbetspartner till den offentliga sektorn i Norden. För att säkerställa det långsiktiga behovet av samhällsfastigheter och bostäder är det av yttersta vikt att man har tillgång till attraktiv mark som dessutom är detaljplanelagd för ändamålet. SBB har säkerställt detta genom att ha en byggrättsportfölj motsvarande ca 69 000 lägenheter. Byggrättsportföljen har b.la inneburit att vi kunnat tecknat ett 25 årigt hyresavtal för en förskola med Säters Kommun och ett 25 årigt hyresavtal med Bollnäs Kommun avseende en bandyhall vilken invigdes under förra veckan. Vi kan notera att byggpriserna fortsatt är utmanande höga och man kan mer eller mindre dagligen läsa om projekt som skjuts på framtiden på grund av det för stunden ogynnsamma marknadsläget. Detta innebär i sin tur att behoven av social infrastruktur ackumuleras och när byggpriserna når vettiga nivåer kommer vi stå redo med byggbar mark och vara väl positionerade.

Pågående nyproduktion och investeringar i befintligt bestånd har en upparbetningsgrad på 59 procent vilket innebär att vi kommer att få kassaflöden från våra projekt i närtid och avkastningen på återstående investering är 11,6 procent.

SBB har som mål att vara klimatpositiva i hela värdekedjan senast år 2030. Analysföretaget Sustainalytics bedömer SBB:s ESG-risk som mycket låg (10.7 och där gränsen för försumbar risk går vid 10) och riskhanteringen anses vara stark. SBB ligger därmed i topp bland jämförbara bolag baserat på börsvärde. SBB driver det största certifieringsprojektet någonsin enligt Miljöbyggnad iDrift. Vi arbetar också vidare med våra hållbara investeringar och kan nämna att vår solcellspark är under full produktion och beräknas vara i drift i slutet av detta år och kommer att leverera en årsproduktion om ca 10 GWh under ett normalår. Detta motsvarar fem procent av SBB:s totala elkonsumtion.

Resultatet under tredje kvartalet har belastats med kostnader för två viktiga samhällsinsatser. Under sommaren 2022 erbjöd vi 300 ungdomar sommarjobb. Vidare har vi hanterat årsstämmans beslut om att vi ska betala ett bidrag om 50 mkr till UNHCR:s arbete i Ukraina. Bidraget kommer att möjliggöra att människor på flykt från kriget i Ukraina får tak över huvudet, skydd, säkerhet, integritet, komfort och hälsa.

Utsikter

SBB har ett bra samarbete med de ledande nordiska bankerna. Vårt obligationsförfall under de närmaste 12 månaderna ligger på ca 5,2 mdkr och de första 0,6 mdkr är redan återbetalda. Dessa obligationsförfall kan betalas med befintlig likviditet. Samtidigt levererar vår kärnaffär ett starkt driftnetto och trygga kassaflöden, där kassaflöden från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital för de första nio månader 2022 ökade med 53 procent.

Hyresintäkterna i jämförbart bestånd (like for like) ökade med 3,7 procent under de första nio månaderna, motsvarande 0,9 procentenheter över basinflationen från oktober 2021. SBB är en trygg tillgång också i tider med hög inflation. Den närmast automatiska indexeringen för samhällsfastigheter levererar en stark inkomstökning varje år. Inflationen var 10,8 procent i Sverige, 10 procent i Danmark, 8,1 procent i Finland och 6,9 procent i Norge under september. Allt annat lika betyder detta givet att inflationen står sig, också under oktober månad, att våra intäkter nästa år skulle kunna öka med ca 500-600 mkr. Till det tillkommer ökade intäkter som resultat av slutförda nyproduktionsprojekt om ytterligare ca 200 mkr. SBB har fullt fokus på sin kärnverksamhet att leverera social infrastruktur som behövs. En trygg leverans avseende driftnettot och kassaflöden samt en stark anpassningsförmåga visar att vi är på rätt väg att bli ännu starkare imorgon än idag. Vi kan försäkra våra aktieägare och våra kreditinvesterare att vi kommer att göra allt som krävs för att fortsätta stärka vår balansräkning och få en bättre rating. Samtidigt bäddar leveransen från kärnaffären för uthålligheten att leverera minst oförändrad utdelning till våra cirka 350 000 aktieägare.

Ilija Batljan
Verkställande direktör och grundare