Delårsrapport Q1 2022

SBB:s intäkter utgörs av trygga kassaflöden från fastighetsförvaltning av social infrastruktur där bostäder inklusive LSS utgör 53 procent av fastighetsvärdet och 50 procent av hyresintäkterna. Utbildningsfastigheter utgör 28 procent av fastighetsvärdet och 29 procent av hyresintäkterna.

Fokus: en starkare rating och lägre belåningsgrad

SBB äger fastigheter för 159 mdkr och till detta kan läggas SBB:s andel av värdet i JV/intressebolag motsvarande cirka 35 mdkr. De investeringar SBB gjort de senaste tre åren ger å andra sidan en bra möjlighet för SBB att nu tydligt prioritera högre kreditrating framför förvärv. År 2022 är också ett valår och de närmaste 12-18 månaderna förväntas aktiviteten när det gäller kommunala försäljningar vara låg. Sammantaget skapar det en väldigt bra möjlighet för SBB att sänka belåningsgraden genom försäljningar och återbetalning av lån samt att använda sin starka position inom fastighetsutveckling till organisk tillväxt både genom nybyggnation, investeringar i befintligt bestånd och genom försäljning av byggrätter. Under första kvartalet 2022 har SBB färdigställt driftnettoförbättrande renoveringar av 304 lägenheter. Utöver renoveringar av lägenheter uppgraderar SBB kontinuerligt bolagets bestånd av samhällsfastigheter. Total volym av dessa projekt är cirka 2 003 mkr och när dessa är färdigställda kommer de att bidra till en ökning av driftnettot med 107 mkr på årsbasis. Det betyder att direktavkastningen (yield on cost) för dessa värdeskapande projekt ligger på 5,3 procent. Vårt fokus är att långsiktigt generera största möjliga riskjusterade avkastning till våra drygt 200 000 aktieägare. Vi bedömer att en starkare rating och lägre belåningsgrad är det bästa valet för att leverera högst avkastning. Låt mig därför vara övertydlig: BBB+ rating är SBB:s prioriterade målsättning.

Inflationssäkrade hyresintäkter – stark ökning av hyresintäkter under första kvartalet

SBB:s hyresintäkter är kopplade till KPI och därmed inflationssäkrade. Den relativt sett höga inflationen i Norden medför en starkare tillväxt av bolagets hyresintäkter för 2022. Givet SBB:s aktiva arbete med förvaltning och fastighetsförädling har vi som ett internt mål att våra genomsnittliga årliga ökningar av hyresintäkter i jämförbart bestånd ska överstiga KPI med 100 baspunkter. Vi har överträffat målet varje år sedan bolaget startades och det genomsnittliga utfallet 12 månaders rullande för de senaste tre åren ligger på cirka 120 baspunkter över KPI. År 2022 förväntas leverera enligt plan. Hyresintäkterna i jämförbart bestånd (like for like) ökade med 3,8 procent under första kvartalet. Driftnettoökningen i jämförbart bestånd (like for like) blev trots ett kallt vinterkvartal starka 2,4 procent. SBB är en trygg tillgång också i tider med hög inflation. Den närmast automatiska indexeringen levererar en stark inkomstökning varje år.

Fast ränta är en försäkringspremie för tider som dessa

SBB hade en snittränta på 1,24 procent i slutet av första kvartalet. Räntorna är på väg upp och det är just därför som vi under de två senaste åren har tagit långa lån med fast ränta. Vi har lite förenklat betalat en premie för att låta inflationen göra jobbet. I slutet av Q1 var vår räntebindning 3,7 år. Det betyder att det tar viss tid innan högre räntor slår igenom i SBB:s resultat och hinner därigenom kompenseras av inflationsjusterade hyresintäkter. För att åskådliggöra detta har vi nedan illustrerat effekten på SBB:s snittränta och förvaltningsresultat om räntan mätt som 3-månaders STIBOR skulle öka från dagens 0,1 procent till 1,5 procent, 2 procent eller 2,5 procent.

SBB:s räntetäckningsgrad låg på 5,5 gånger i slutet på första kvartalet 2022. Faktum är att SBB klarar av att behålla utdelningen och räkna upp den med inflationen även om den nominella räntan skulle komma upp till 10 procent (real ränta 2-3 procent). Om SBB skulle minska nettoskulden med 5 mdkr skulle man klara av att räkna upp utdelningen med inflationen även om den nominella räntan skulle komma upp till 10 procent och real ränta ligga på 4-5 procent. Inflationsjusterade hyresintäkter och lång räntebindning ger stabilt kassaflöde och utdelning.

Det är resultat som räknas: förvaltningsresultatet ökade med 135 procent

SBB äger och förvaltar reglerade hyresrätter med stor efterfrågan i Sverige och samhällsfastigheter i Norden med en snittkontraktslängd om 11 år. Förvaltningsresultatet under första kvartalet 2022 ökade med 831 mkr till 1 446 mkr. Förvaltningsresultatet, justerat för värdeförändringar och skatt från JV/intressebolag ökade med 115 procent till 1 326 mkr (618). Driftnetto ökade med 34 procent till 1 153 mkr (858).

… och fortsatt stark tillväxt i resultat från våra value-add-strategier

Den unikt trygga fastighetsförvaltningen kompletteras med tre intäktsgenererande value-add-strategier: byggrättsutveckling & nyproduktion, investeringar i befintligt bestånd och värdeskapande transaktioner. Value-add-strategierna stärker SBB:s intjäning och bidrar till långsiktigt värdeskapande. Våra value-add-strategier fortsätter att leverera över alla plan. Resultatet från byggrättsutveckling & nyproduktion under första kvartalet 2022 uppgår till 1 642 mkr att jämföra med målet om 2,0-2,5 mdkr på årsbasis. Vi har vid utgången av året 4 905 lägenheter samt 99 447 kvm samhällsfastigheter under pågående produktion och 15 787 lägenheter under pågående projektutveckling. Vi har samtidigt under första kvartalet i år sålt byggrättsfastigheter för 184 mkr vilket visar vår förmåga att år efter år kunna ta ut mycket kassaflöde från vår byggrättsportfölj och återinvestera i kassaflödesfastigheter.

Resultat efter skatt blev 2 939 mkr. EPRA Earnings dvs förvaltningsresultat justerat för resultat hänförligt till preferensaktier, D-aktier, hybridobligationer och minoritetsandelar, blev 0,64 kr (0,25) per stamaktie A och B.

Hållbarhet är kärnan i vår affärsmodell

SBB:s Vision 2030 är att vara klimatpositiva i hela värdekedjan senast år 2030. Vi har också en konkret färdplan med klimatmål som har godkänts av Science Based Targets efter en DD-process och har publicerats på deras hemsida. De mest hållbara fastigheterna är de som redan är byggda. Det är därför som SBB gör unika satsningar och stora investeringar på att effektivisera befintligt bestånd.

Miljöbyggnad iDrift är ett viktigt verktyg i Sveriges arbete med att skapa en hållbar förvaltning av befintliga fastigheter. SBB har i samarbete med Sweden Green Building Councils påbörjat certifieringen av 500 av sina befintliga byggnader för att sedan certifiera ytterligare 500.

SBB har låtit utföra ytterligare en analys av klimatpåverkan vid träbyggnation. Utredningen visar att klimatpåverkan för byggsystemet är väldigt lågt jämfört med andra byggsystem, och om lagringen av biogent kol räknas in så är byggsystemet klimatpositivt. Den analyserade hustypen har SBB för närvarande i pågående produktion i fyra projekt och fler är på gång. SBB har implementerat ett nytt renhållningsavtal i Region Syd för ca 250 miljörum. Det nya avtalet gör att SBB kan följa renhållningsvolymerna och koldioxidbesparingar per månad. Nu kommer avtalet att implementeras i fler fastigheter. Flera projekt avseende solceller, värmepumpar, tilläggsisolering, uppkoppling av fastigheter, elbilsladdning mm pågår på alla SBB:s marknader.

SBB:s LHL-sjukhus i Gardemoen, Norge har fått certifiering Breeam In Use Outstanding, vilket är den högsta klassificeringen som kan uppnås. Det är den högsta klassificeringen Breeam In Use som uppnåtts inom hälsosektorn i världen. För närvarande pågår ytterligare en certifiering av GC Health Centre i Gardermoen samt uppstart av ytterligare två fastigheter planeras. Amasten har pågående nyproduktionsprojekt för att tillskapa fler hyresrätter i Örnsköldsvik, Luleå, Eskilstuna, Falun och Gävle. Samtliga projekt byggs inom ramverket för certifiering Miljöbyggnad Silver och har solceller, IMD, laddstolpar och FTX-ventilation. Under februari månad installerades solceller i Örnsköldsvik. I området Kronandalen i Luleå byggs 49 hyresrätter med hållbarhet i fokus, såsom bilpool, återvinningscentral, närhet till grönområden och naturliga metoder som fördröjer och reglerar dagvatten. Det togs även ett spadtag för 206 hyresrätter i Eskilstuna.

Vi är i gång med annonseringen för nya sommarjobb. Också i år kommer hundratals ungdomar att få sin första kontakt med arbetslivet genom SBB. Social hållbarhet är inte välgörenhet, det är en win win. SBB har som en viktig del i bolagets satsning på social hållbarhet att bidra med nya äldreboenden och LSS-fastigheter. Antalet lägenheter för äldreboende i egen förvaltning ska öka kraftigt och målet är att den totala hyresintäkten från äldre- och LSS-bostäder dubbleras under perioden 2020-2025 från nivån om drygt 800 mkr till 1,6 mdkr årligen. I slutet av första kvartalet 2022 hade våra intäkter från äldre- och LSS-bostäder ökat till 1 243 mkr. Förvärvet av Odalen som är Sveriges ledande utvecklare av äldreboenden kommer ytterligare att stärka vår position.

Utsikter

SBB står starkare än någonsin. SBB:s 12-månaders rullande intjäningsförmåga steg med 64 procent i jämförelse med första kvartalet 2021 och uppgår till 8 379 (5 065) mkr i slutet av perioden. Intjäningsförmåga per stam A-och B-aktier ökade med 62 procent till 5,76 kr. Vår prognos för helåret 2022 är ett resultat om 8,10 kr per stamaktie A och B och den ligger fast. Vi är idag en stor familj med drygt 200 000 aktieägare och drygt 400 medarbetare som finns på många orter i flera länder. Vårt team är vår plattform. Oavsett om man utvecklar städer, bilar eller dataspel handlar det hela tiden om den mänskliga kreativiteten, kunskapen och meritokratiskt marknadstänkande. Lägger man dessutom hållbarhet som basen skapar man de bästa förutsättningarna för att leverera långsiktigt aktieägarvärde och samhällsvärde genom hela värdekedjan, från fastighetsutveckling till fastighetsförvaltning. Och det tänker vi fortsätta göra.

Ilija Batljan
Verkställande direktör och grundare