Samhällsbyggnadsbolaget, delårsrapport januari – mars 2017: Aktiv fastighetsutveckling skapar mervärde för aktieägare och samhälle

DELÅRSRAPPORT 2017

2017-01-01 – 2017-03-31 

Perioden i korthet

Delårsrapporten avser Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), org, nr 556981-7660, nedan benämnt SBB alternativt koncernen eller bolaget. Bolaget förvärvade SBB i Norden AB (publ), org. nr 559053-5174, per 2017-01-16. Då förvärvet har klassificerats som ett s.k. omvänt förvärv avser koncernen en fortsättning av SBB i Norden AB-koncernen och jämförelsetalen utgörs av SBB i Norden AB-koncernen. Moderbolagsredovisningen avser Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) för samtliga perioder.

Periodens resultat efter skatt uppgick till 648 mkr (-). Den 16 januari 2017 beslutade SBB på en extra bolagsstämma att förvärva bolagen SBB i Norden AB (publ), Kuststaden Holding AB och Sörmlandsporten AB. Samma dag förvärvade SBB i Norden AB (publ) bolaget AB Högkullen (publ). Totalt hade den nyskapade koncernen fastigheter till ett fastighetsvärde om 11 mdkr efter dessa transaktioner. På bolagsstämman fattades också beslut om utdelning av SBBs tidigare verksamhet till aktieägarna. SBBs verksamhetsförändring godkändes av Nasdaq per 2017-03-31 efter granskning av framtagen bolagsbeskrivning. Godkännandet innebar att observationsstatusen på bolaget upphörde. SBB förvärvade under perioden fastigheten Dronning Eufemias Gate 30 som utgör DNBs huvudkontor i Oslo med ett fastighetsvärde om 4,5 mdkr. Totalt genomfördes förvärv av 354 fastigheter med ett fastighetsvärde om 8,6 mdkr, ett hyresvärde om 489 mkr och ytor om 361 000 kvm inkl. förvärven av Kuststaden Holding AB,
Sörmlandsporten AB och AB Högkullen (publ). Därutöver har 5 fastigheter sålts för ett värde motsvarande 92 mkr. I februari gick SBB ut med erbjudande till innehavarna av preferensaktier, ägarlån och konvertibler i SBB i Norden AB (publ) att förvärva dessa finansiella instrument mot vederlag i form av nyemitterade stamaktier av serie B alternativt preferensaktier. Erbjudandet avslutades i mars.

Händelser efter periodens slut

Efter balansdagen har SBB slutfört och redovisat fastighetsförvärv som avtalats om sedan tidigare. Detta avser dels det avtal som har ingåtts med Hemsö om förvärv av 35 samhällsfastigheter i södra och mellersta Sverige dels 13 fastigheter i Västerås och 1 fastighet i Hallstahammmar. Fastighetsportföljen som förvärvas från Hemsö omfattar äldreboenden, utbildningsfastigheter och fastigheter för rättsväsende och i fastighetsbeståndet i Västerås ingår såväl samhällsfastigheter som bostäder. Totalt är fastighetsvärdet för dessa bestånd 2,1 mdkr. I samband med förvärvet av fastigheterna i Västerås emitterades 26 666 667 aktier av serie B innebärande en ökning av aktiekapitalet med 2 666 666,70 kr. Kursen för varje tecknad aktie var 6 kr med ett totalt emissionsbelopp om 160 mkr. Dotterbolaget SBB i Norden AB (publ) har emitterat en ej säkerställd obligation som hade likviddag efter periodens slut. Emissionsbeloppet var 1,35 mdkr. I april gick SBB ut med ett uppköpserbjudande till innehavarna av preferensaktier och teckningsoptioner i dotterbolaget AB Högkullen (publ). Preferensaktieägarna erbjuds för 14 preferensaktier i Högkullen att erhålla en preferensaktier i SBB alternativt 32 kr kontant per aktie. För varje teckningsoption erbjuds 28 stamaktier av serie B alternativt för 3 teckningsoptioner erbjuds en preferensaktie i SBB alternativt 150 kr kontant per teckningsoption.

INFORMATION OM VERKSAMHETEN

Samhällsbyggnadsbolaget SBB

SBB äger bostads- och samhällsfastigheter i hela Sverige samt även samhällsfastigheter i Norden. Bolagets affärsidé är att vara en naturlig och pålitlig samarbetspartner till den offentliga sektorn i Norden genom att långsiktigt äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. Bolaget ska också långsiktigt äga, förvalta och utveckla bostäder samt som samhällsbyggare och långsiktig samarbetspartner till kommuner, landsting och statliga myndigheter bedriva ett aktivt arbete i syfte att skapa byggrätter för bostäder.

Fastighetsbestånd

SBBs fastighetsbestånd består av samhällsfastigheter och bostäder samt fastigheter med tydlig utvecklingspotential. För att bibehålla trygghet, handlingskraft och kassaflöde ska minst 80 % av beståndet bestå av samhällsfastigheter med långa kontrakt samt bostäder.

Fastighetsbeståndet omfattade per 2017-03-31 712 fastigheter. Fastigheterna hade ett totalt värde om 16,9 mdkr, varav bostäder utgjorde 4,7 mdkr, samhällsfastigheter 10,0 mdkr, och övriga fastigheter 2,2 mdkr. Den sammanlagda ytan var 1 058 000 kvm med ett hyresvärde om 1 196 mkr.                                                                                           

Organisation

Organisationen utgörs av en liten grupp medarbetare med fokus på transaktioner, fastighetsutveckling och kostnadseffektiv förvaltning. Tillsammans med huvudägaren Ilija Batljan Invest AB och bolaget Hestia har en organisation byggts upp i form av det gemensamt ägda bolaget Hestia Sambygg som levererar ekonomisk och teknisk förvaltning till Samhällsbyggnadsbolaget och dess dotterbolag. Hestia och Hestia Sambygg har tillsammans en förvaltningsorganisation med 180 anställda som täcker större delen av Sverige och Norge.

Nyckeltal

1) Exkl ägarlån och konvertibler

2) Beräkning utifrån antal beslutade stamaktier (708 052 821 st) och preferensaktier (97 100 st)                                                              

3) Registrerade antal aktier

VD HAR ORDET

Vision och affärsidé

Kvartalet avslutades med att Samhällsbyggnadsbolaget blev godkänt av Nasdaq Stockholm för notering på First North. Den 6 april var det äntligen dags för klockringning. Mina kollegor och jag var tyngda av stundens allvar. Att se vårt bolagsnamn på Times Square i New York bidrog till att blanda det allvarsamma med glädjen. Att ringa i klockan kan vara ett mål i sig för en del. För oss är den viktiga ceremonin bara början. Början på en resa att bygga Nordens bästa bolag för bostäder och samhällsfastigheter.

Jag skrev i vår första bokslutskommuniké att vi redan då kunde visa att Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (SBB) är ett moget bolag i en stark tillväxtfas. Det tål att upprepas: Vi har en förmåga att genomföra transaktioner, sköta förvaltningen, bedriva ett aktivt fastighetsutvecklingsarbete och skapa mervärde för våra aktieägare. Vi skapar också värde för samhället genom att tillskapa byggrätter för bostäder i dessa tider av extrem bostadsbrist.

Samhällsbyggnadsbolagets affärsidé är att göra nytta för sina aktieägare och samhället i stort. För att åstadkomma detta har vi formulerat tre punkter:

• Att vara en naturlig och pålitlig samarbetspartner till den offentliga sektorn i Norden genom att långsiktigt äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter.
• Att i hela Sverige förvärva, förvalta och utveckla bostäder.
• Att som samhällsbyggare och långsiktig samarbetspartner till kommuner, landsting och statliga myndigheter bedriva ett aktivt arbete i syfte att skapa byggrätter för bostäder.

Samhällsbyggnadsbolagets strategi är att långsiktigt äga, förvalta och utveckla bostäder i Sverige och samhällsfastigheter i Norden. Därtill bedrivs ett aktivt fastighetsutvecklingsarbete där kassaflödesfastigheter omvandlas till byggrätter för bostäder – en viktig del av samhällsbyggnadstanken. Den långsiktiga mixen är tänkt att vara cirka 50 procent samhällsfastigheter, cirka 40 procent bostäder och cirka 10 procent kassaflödesfastigheter under omvandling till byggrätter för bostäder. Ett riktigt samhällsbyggande i dessa tider av bostadsbrist.

Första kvartalet

Vi har också under vårt första kvartal som noterat bolag visat starka resultat: tillväxt med positiva kassaflöden, stora värden har skapats genom aktiv fastighetsutveckling, en bra förvaltning och ett erfaret transaktionsteam. För det första, trots en extrem expansion och med detta förknippade stora kostnader visar vi ett bra förvaltningsresultat och ett starkt positivt operativt kassaflöde. För det andra landar vårt resultat på ca 650 mkr och det är riktigt bra. Vår fastighetsutvecklingsverksamhet fortsätter att övertyga. De viktigaste milstolparna beskrivs nedan. Den 17 januari beslutade Kommunstyrelsens utvecklingsutskott i Falun att ge positivt planbesked för utveckling inom fastigheten Falun 9:22. Planavtal för planläggning inom Jordbro centrum tecknades 16 mars och samtidigt har parallella uppdrag med tre arkitektbyråer slutförts. Kommunen och SBB har gemensamt beslutat att arbeta vidare med Arkitektkontor Kjellgren & Kaminsky. Planavtal för planläggning inom Västerhaninge centrum tecknades 16 mars och tillsammans med Haninge kommun pågår parallella uppdrag med tre arkitektbyråer. Efter en lång resa tecknades ett bindande avtal för förvärv av Nyköping Raspen 1 i centrala Nyköping som ger SBB full rådighet över hela planområdet. SBB äger sedan tidigare de angränsande fastigheterna Nyköping Raspen 2 & 3. Resultat från framtagna bostadsbyggrätter redovisat i form av värdeförändring i resultaträkningen under kvartalet blev 171 mkr. Sammantaget fortsätter vi att utveckla ca 650 000 kvm ljus BTA byggrätter för bostäder i Stor-Stockholm och regionstäderna.

Vi fortsätter också att konsolidera och sälja av fastigheter som vi inte kommer att äga långsiktigt. Vi har förberett för standardhöjande åtgärder för ett av våra stora områden med 500 lägenheter. Projektet omfattar ROT-renovering och yteffektivisering med fler rum i respektive lägenhet. Vi tar oss aktivt an våra stora bostadsområden och inventerar elabonnemangen, förhandlar ner elpriser, sänker våra försäkringskostnader, jobbar med installation av säkerhetsdörrar, porttelefon och digital tvättstugebokning, skapar bygglov för ombyggnad av lokal till bostad eller vind till bostad. Allt detta vardagliga låter kanske inte så glamoröst ut men det är vår kärnverksamhet.

Vi har bara börjat

Nyckeltalen visar att SBB har haft ett mycket bra första kvartal som ett noterat bolag. Utöver fantastiskt värdeskapande för våra aktieägare är jag mest stolt över att vi också det här året förbereder att erbjuda sommarjobb till ett antal ungdomar som bor i våra bostadsområden. Vi fortsätter vårt samarbete med Mentor Sverige som erbjuder unga en mentor och ett bidrag till en bra start i livet. Det är ett sätt för Samhällsbyggnadsbolaget att också i det lilla visa på ett viktigt samhällsengagemang.

Oslo är en av Europas snabbast växande städer. Många i Sverige missar att Oslo vissa år har haft starkare tillväxt än Stockholm. Vi lyckade skapa oss en unik position i Oslo under kvartalet genom att förvärva Barcode 1 i centrala Oslo för ca 4 500 MSEK (4 300 MNOK). Fastigheten på 18 våningar är uppförd 2012 och är belägen i ett av Oslos mest centrala och attraktiva affärsområden Björvika med närhet till Centralstationen. Fastigheten är den mittersta av tre fastigheter som tillsammans inrymmer DNB Banks huvudkontor (Norges största bank och en av Nordens största finansiella institutioner med norska staten som största ägare). Den återstående hyreslängden är 10,3 år. Vi ökar närvaron och vår position stärks i Norge med vår hittills största fastighetsaffär.

Det totala marknadsvärdet på våra samtliga fastigheter uppgick till ca 17 mdkr vid kvartalets slut. Därefter har vi slutfört förvärv av fastigheter för 2,1 mdkr.

Vår resa har bara börjat och vi lovar att fortsätta jobba hårt. Vi kommer alltid att fokusera på kassaflöde,
lönsamhet och värdeskapande. Värdeskapande för våra aktieägare men också samhället i stort. Vår fasta övertygelse är att det är denna aktie som nordbor kommer att välja att ge i present till sina barnbarn: ett tryggt och säkert kassaflöde med krydda och samhällsengagemang.

Ilija Batljan,

Verkställande direktör och grundare

För ytterligare information, vänligen kontakta:

Ilija Batljan, VD och grundare av Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB, 070 518 39 67, [email protected]