Aktiv förvaltning
SBB har en intern förvaltningsorganisation. Förvaltningen inom SBB har som fokus att utöver löpande underhåll även aktivt arbeta med värdeskapande utveckling i det befintliga beståndet. En hög överskottsgrad är ett av bolagets hållbarhetsmål och bolaget styr förvaltningsverksamheten med fokus på driftnetto. Det sker bland annat genom energibesparande investeringar.
Utöver att arbeta med traditionell fastighetsförvaltning med intäkter från länder med högsta kreditvärdighet och svenska reglerade hyresrätter arbetar SBB även med tre ytterligare värdeskapande aktiviteter; projekt- och fastighetsutveckling, renoveringar och transaktioner.
Projekt- och fastighetsutveckling
Projekt- och fastighetsutveckling innebär för SBB utveckling av byggrätter och utveckling för egen förvaltning där entreprenören tar ett totalansvar för projektgenomförandet. Projekt- och fastighetsutveckling inom SBB ska generera en intjäning om 1 000 – 1 400 mkr per år i genomsnitt över en konjunkturcykel. Som en del i SBB:s hållbarhetsarbete Vision 2030 i linje med FN:s globala hållbarhetsmål utgår SBB:s projekt- och fastighetsutveckling från det kommunikationsnära läget där redan exploaterad mark förädlas istället för att viktiga grönområden tas i anspråk. SBB drivs av att man i det moderna boendet kan leva utan egen bil och att kommunikationer, närservice, vård, skola och omsorg ska finnas i närområdet. Flertalet av SBB:s utvecklingsfastigheter ligger inom utpekade prioriterade kommunikationsnav såsom pendeltågsstationer och viktiga järnvägsstationer för regional trafik, skolor, äldreboenden och övrig samhällsservice.
För att bidra till snabbare stadsutveckling och för att säkerställa produktionsresurser har SBB i flera fall ingått ett JV med köparen av byggrätterna för exploateringen av byggrätterna och i vissa fall även JV-samarbeten för att gemensamt ta fram byggrätter.
Renoveringar
Renoveringar innefattar standardhöjande renovering av bostadslägenheter (med mål om 600 renoverade lägenheter per år) och om- och tillbyggnader av bolagets samhällsfastigheter. Utöver renoveringar av lägenheter har SBB en större volym av ombyggnationer och hyresgästanpassningar avseende bolagets samhällsfastigheter.
Transaktioner
SBB:s huvudfokus är alltid på att skapa värde ur den existerande portföljen samtidigt som betydande aktieägarvärde skapas. SBB utvärderar ständigt portföljen för att identifiera potential och fokuserar resurserna på de fastigheterna med störst potential. SBB arbetar löpande med att avyttra fastigheter som bedöms som färdigutvecklade eller som ej bedöms som kärninnehav. Försäljningen av sådana fastigheter innebär kapitalåtervinning och frigör resurser för att möjliggöra ytterligare attraktiva förvärv där kvaliteten i beståndet succesivt höjs. I denna värdeskapande del kan bolaget också opportunistiskt göra investeringar med kortare investeringshorisont om det bedöms skapa aktieägarnytta, till exempel investeringar i aktieposter och/eller skuldinstrument.