Delårsrapport Q3 2023
Uppdelning i affärsområdena utbildning, samhälle, bostäder
SBB har framgångsrikt och på ett strategiskt sätt byggt upp sitt unika fastighetsbestånd. Under kvartalet har en tydligare uppdelning i tre affärsområden genomförts i syfte att underlätta styrning, öka transparens och skapa bättre förutsättningar för kapitalanskaffning. Uppdelningen innebär vidare en specialisering inom respektive affärsområde som över tid ger förutsättning för en ökad lönsamhet.
Utbildning samägs med Brookfield
Inom SBB:s utbildningsverksamhet finns fastigheter för 42,7 miljarder kronor med 13 år i genomsnittlig kvarvarande kontraktslängd. För de första nio månaderna steg driftnettot med 9,4 procent i jämförbart bestånd.
SBB har avtalat om att sälja ytterligare en dryg procent av EduCo, som äger utbildningsfastigheter, till Brookfield Super-Core Infrastructure Partners så att SBB därefter äger knappt femtio procent, Brookfield är en av världens största och mest kompetenta infrastrukturinvesterare. Genom affären får EduCo en finansiell ställning som möjliggör investment grade kreditbetyg och SBB tillförs omkring åtta miljarder i likviditet. EduCo kommer att lösa samtliga lån med nordiska banker då mer attraktiva villkor kan erhållas via andra källor, exempelvis via den amerikanska kapitalmarknaden.
Tillsammans ska SBB och Brookfield bygga vidare på den unika plattform av utbildningsfastigheter som SBB skapat. VD har ordet Transaktionen medför att EduCo i SBB:s resultaträkning kommer att redovisas som avvecklad verksamhet då den innebär en avkonsolidering av merparten av SBB:s segment Utbildning. Detta illustreras i tabellen nedan. Framgent kommer förvaltningsresultatet att minska, men även räntekostnader och skuld. Under ett normalår ökar samtidigt SBBs vinst från intressebolag/joint venture och andelen av resultatet som ska allokeras till minoriteten minskar. Komplext, men slutprodukten är att vinst per aktie förblir nästintill oförändrad exklusive de strategiska och finansiella vinster som förändringen skapar.
Nya delägare planeras till Sveafastigheter, SBB:s bostadsplattform
Bostäder med en rimligt prissatt hyra har under lång tid varit en bristvara i Sverige och det finns inga politiska signaler på att det förhållandet kommer att ändra sig inom överskådlig tid. Tvärtom kommer sannolikt bristen att bli större på grund av befolkningsökning och i takt med att nyproduktioner av hyresrätter i allt större omfattning skjuts på framtiden på grund av det högre kostnadsläget i nyproduktion. Därför ser vi alltjämt en stor efterfrågan på våra hyresrätter och liten risk för ökande vakanser.
Bostadsbeståndet uppgår till 29,4 miljarder kronor. Driftnettot för SBB:s bostäder ökade med 13,6 procent i jämförbart bestånd under perioden. Den reglerade hyresnivån släpar normalt efter kraftiga inflationsökningar men över långa tidsserier stiger normalt hyror mer än inflationen.
Rekrytering pågår av ledning till Sveafastigheter som kommer äga SBB:s totala bostadsbestånd. Sveafastigheter kommer att flytta till nya lokaler i december.
Det nya Sveafastigheter blir genom detta en unik plattform för att utveckla och förvalta högkvalitativa hyresbostäder i Sverige. Tanken är att Sveafastigheter därefter ska få externt tillskott av eget kapital under 2024, för att på egna meriter kunna uppta förmånlig kapitalanskaffning. I samband med detta stärks även SBB:s finansiella ställning och möjliggör en minskning av SBB:s skuldsättning och exponeringen mot nuvarande finansieringskällor.
Bolagisering av samhällsfastigheter
Affärsområdet Samhälle omfattar ett bestånd med offentliga hyresgäster inom bland annat äldreboenden, statlig infrastruktur och vårdinrättningar. Beståndet uppgår till 46,2 miljarder kronor och har 7 års genomsnittlig kontraktslängd. Driftnettotillväxten i jämförbart bestånd uppgick till 12,1 procent under perioden och uthyrningsgraden var 96 procent.
SBB för ett flertal diskussioner om att sälja fastigheter till befintliga hyresgäster. SBB sålde under tredje kvartalet ett sjukhus i Norge för 2 815 MNOK, där det totalt investerats 1 700 MNOK i fastigheten och processen från uppförande till försäljning därmed genererat 1 115 MNOK i kassaflöde. Det är ett exempel där SBB lönsamt arbetat fram social infrastruktur.
SBB ser på sikt goda förutsättningar för att investera mer inom affärsområdet. Efterfrågan på och behovet av samhällsfastigheter kommer öka i Norden och SBB besitter såväl kompetens som byggrätter för framtida utveckling av kassaflödesfastigheter.
Driftnetto i jämförbart bestånd ökar med 12,5 procent
SBB:s driftnetto förbättras gradvis och har låg nedsidesrisk oavsett konjunktur. Det är en viktig och stabiliserande faktor. För jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 9,5 procent jämfört med motsvarande period föregående år. Den ekonomiska uthyrningsgraden fortsatte att öka och uppgick till 96,3 procent (95,2), där vakansen om 3,7 procent till största del är planerad med anledning av pågående projekt.
Den generella prisökningen som råder kommer påverka intäkterna fortsatt positivt.
Driftnettot minskar totalt sett och det gör även förvaltningsresultat från intressebolag/ JV. Det beror på att SBB sålt fastigheter för att minska skuldsättningen.
Värdeutveckling fastigheter – 8,9 procent
I värdeförändringen så har allmän hyresutveckling, omförhandlingar av befintliga avtal samt nytecknade avtal skapat högre driftnetton som bidragit positivt till den orealiserade värdeförändringen. Den negativa värdeförändringen förklaras av högre avkastningskrav. Under perioden har fastighetsbeståndet haft en negativ värdeförändring om 8,9 procent, varav 2,7 procentenheter är hänförligt till det tredje kvartalet.
Under de senaste 18 månaderna har SBB:s genomsnittliga avkastningskrav höjts från 4,35 procent till 5,22 procent samtidigt som konsumentprisindex stigit med 18 procent, vilket inneburit att den reala värdenedgången för SBB:s fullt indexerade fastigheter under denna period kan estimeras till 31 procent.
Förhoppningsvis är vi i slutet av den korrigering av marknadspriser som höjda marknadsräntor medfört. Räntor går upp och ned, medan indexerade hyror som regel endast stiger. Med ett lite längre tidsperspektiv än nästkommande kvartal går det att se med tillförsikt på värdeutvecklingen för SBB:s fastighetsbestånd. Över långa tidserier ska värdeutvecklingen på SBB:s fastigheter överstiga inflationen.
Större andel eget kapital behövs
SBB kommer att fortsätta anpassningen till ett högre ränteläge genom att minska andelen skuld och öka andelen riskkapital.
SBB har varit aktivt de senaste 15 månaderna genom att sälja fastigheter för 8,4 mdr och genom att sälja aktier i delägda bolag.
SBB har även tagit in 2 360 mkr i riskkapital via ett nytt joint venture under de senaste 15 månaderna. Sammantaget har SBB minskat räntebärande skulder med 20 377 mkr under de 15 senaste månaderna.
SBB kommer att ha en försiktig inställning till utdelning på aktier och betalning av kuponger på hybridobligationer fram tills den finansiella ställningen är förbättrad. Undantag är den av årsstämman fastställda utdelningen.
Stark likviditet nödvändig
Negativa spekulationer om SBB:s framtid har under året försämrat bolagets finansieringsmöjligheter, vilket i sin tur påverkat bolagets likviditet. Detta har i sin tur kraftigt bidragit till sänkta kreditbetyg.
För att undanröja väsentliga osäkerhetsfaktorer som kan leda till betydande tvivel om företagets förmåga att finansiera verksamheten har ett flertal likviditetsstärkande processer påbörjats, varav några redan slutförts. SBB är beroende av att refinansiering av bolagets utbildningsverksamhet slutförs och att bolaget därmed tillförs cirka 8,3 miljarder kronor.
De stora åtgärder som SBB planerar syftar till att stärka bolagets finansiella ställning, minska beroendet av enskilda kapitalkällor och skapa optimala lånemöjligheter. Det arbetet fortgår tills bolaget återfår en rimlig finansiell risk. Ett objektivt mått på rimlig risk är ett kreditbetyg av investment grade.
Snittränta 2,29 procent
SBB:s seniora skulder, exklusive preferensaktier och hybridobligationer, har i genomsnitt en räntekostnad om 2,29 procent (1,89) där räntebindning i snitt är 3,1 år (3,4). Obligationslånen löper i genomsnitt över 3,8 år till en ränta om 2,43 procent. SBB minskar effekten av ett högre ränteläge genom att reducera behovet av nya lån eller refinansieringar av befintliga lån. Det sker genom att sälja fastigheter och genom att få tillskott av eget kapital till exempel via Sveafastigheter.
Ingen vakansrisk i projekt
De senaste 12 månaderna har antalet lägenheter i produktion minskat från 3 752 till 2 219. SBB:s pågående och kontrakterade nyproduktion har kvarvarande investeringar om 1 782 mkr och pågår till 2025, varav mer än hälften av kapitalet finansieras externt. Driftnettotillskottet blir 274 mkr, eller 15,4 procent på kvarvarande investering. Det är värt att poängtera att vi inte har någon vakansrisk i projektportföljen då samtliga samhällsfastigheter är fullt uthyrda med indexjustering. Detaljplaner med bostäder och samhällsservice om totalt ca 100 000 kvm BTA förväntas vinna laga kraft under de närmaste kvartalen. Värdet som skapas kommer inte att realiseras i nya projekt tills förutsättningar har förbättrats.
Hållbarhet i fokus
SBB har fortsatt arbetet med att energieffektivisera fastighetsbeståndet. Under kvartalet avslutades 22 projekt som minskar både energianvändning och klimatpåverkan. Energiprojekten är en central del av arbetet med att uppnå de långsiktiga hållbarhetsmålen, de kommer att bidra till klimatomställningen samtidigt som de minskar bolagets utsatthet för höga energipriser.
Under perioden färdigställdes certifieringar av 34 fastigheter, motsvarande 4,3 procent av fastighetsportföljens totala marknadsvärde. En certifierad byggnad har genomgått en noggrann kvalitetskontroll av byggnadens egenskaper och prestanda, bland annat kontrolleras materialval, förekomst av farliga ämnen, inomhusmiljö och energiprestanda.
Utsikter
Hyresreglerade bostäder och fastigheter med långa kontrakt mot publik sektor står sig väl även om konjunkturen fortsätter att mattas av. SBB gynnas av fortsatt stigande hyresnivåer och en hög uthyrningsnivå även kommande år.
Vår personal levererar bra resultat, där fastighetsrelaterade nyckeltal visar styrka. Både uthyrningsgraden och hyrorna stiger vilket generar en bra överskottsgrad.
SBB behöver fortsätta att anpassa verksamheten utifrån en utmanande finansmarknad. I mångt och mycket handlar det om att minska skuldnivån och att minska beroendet av enskilda finansieringskällor.
SBB:s historiska transaktioner vittnar om en förmåga att anpassa verksamheten till nya förutsättningar.
Leiv Synnes, Verkställande direktör