Delårsrapport Q2 2024
SBB äger bostäder i Sverige och lokaler för den offentligt finansierade sociala infrastrukturen i Norden.
Samhällsfastigheter har förmågan att årligen öka hyresintäkterna i takt med inflationsutvecklingen genom hyreskontrakt som är indexerade mot konsumentprisindex. Konsumentprisindex har under de senaste tre åren stigit med totalt 22 procent i Sverige och med liknande siffror i övriga nordiska länder.
För hyresreglerade bostäder i Sverige överstiger hyresutvecklingen inflationen över längre tidsserier, vilket delvis förklaras av realekonomisk utveckling. Ökningen av bostadshyror har på kort sikt halkat efter de tre senaste årens inflation med omkring elva procent för Stockholms län. Min tro är att bostäder kommer ta igen denna differens och lite till under kommande år. Vi vet redan nu att hyresnivåerna kommer öka mer under 2025 än marknadens inflationsantaganden.
Det som driver fastighetspriser uppåt på lång sikt är hyresintäkterna. På kort sikt har räntenivån och kapitaltillgången större betydelse. Marknadsräntor går upp och ned, medan hyresnivåer på fastigheter går upp över tid. Ibland hamnar långsiktiga samband i skymundan när fokus ligger på kortsiktiga händelser.
Min tro är att inflation och räntor ska falla tillbaka och bli lägre framöver än de varit den senaste tiden. Mycket talar för att många större fastighetsbolag under hösten kommer dra nytta av en tillfrisknande obligationsmarknad, där såväl pris som löptid förväntas stå sig väl i jämförelse med bankfinansiering.
Som regel följer fastigheters avkastningskrav, med viss förskjutning, utvecklingen på kapitalmarknaden. När kapital strömmar till fastighetsmarknaden har det en positiv inverkan på värderingar av fastighetsbolag och dess fastigheter. Det finns goda argument för att både hyresökningar och lägre kapitalkostnader kommer att påverka fastigheters värde positivt framöver.
Driftnetto i jämförbart bestånd ökade med 8,9 procent
Intäkterna och driftnettot minskar jämfört med situationen för ett år sedan, vilket beror på att SBB säljer tillgångar för att förbättra den finansiella ställningen. För jämförbart bestånd ökar intäkterna med 7,2 procent under perioden och driftnettot i jämförbart bestånd ökar med 8,9 procent. Uthyrningsgraden är stabilt hög och ligger på 93 procent.
Snittränta om 2,10 procent
SBB har fortsatt en lång finansiering med låga genomsnittliga räntor. I slutet av kvartalet var snitträntan 2,10 procent och den genomsnittliga förfallotiden 3,8 år. Den skuld som förfaller efter 2026 har en genomsnittlig ränta om 2,37 procent. Vi arbetar aktivt med att minska de räntebärande skulderna och förbättra bolagets finansiella ställning. Genom att vid förfall välja att amortera i stället för att refinansiera tillser vi att det tar längre tid för det högre ränteläget att slå igenom i SBB räntekostnader.
Nordiqus lånar med investment-grade rating
Efter periodens utgång har Nordiqus refinansierat banklån om 9 miljarder kronor genom att låna i kapitalmarknaden på löptider om tio och femton år. Infrastrukturfinansieringen fick ett kreditbetyg med ett starkt investment grade-betyg. Samtidigt har Nordiqus erhållit nya kreditfaciliteter om 1 miljard kronor för att finansiera investeringar. Det är glädjande att Nordiqus utvecklas väl och att mycket långsiktiga investerare vill finansiera verksamheten.
Nordiqus inträde på kapitalmarknaden bekräftar vår strategi att ta in delägare i dotterbolag med stark marknadsposition, vilket vi också planerar att göra med Sveafastigheter. Minskade refinansieringsrisker och stabila kassaflöden i kärninnehav påverkar SBB positivt.
Välpositionerade och välfinansierade kärninnehav
Vi räknar med att få god löpande utdelning från Nordiqus. Detsamma gäller för vårt intressebolag Public Property Invest. Båda bolagen har hög intjäningsförmåga och stark finansiell ställning. Vår strategi är att genomföra ägarspridning i kärninnehav och skapa starka marknadspositioner och stark finansiell ställning, vilket även är ambitionen för Sveafastigheter.
Sveafastigheter emitterar obligationer inför ägarspridning
Arbetet med ägarspridningen av Sveafastigheter fortskrider enligt plan. Vi ser detta som en viktig del i vår strategi för att stärka SBB finansiella ställning och minska vår skuldsättning. Vi förväntar oss att detta kommer att skapa betydande värde för våra aktieägare och förbättra våra möjligheter till kapitalanskaffning.
Under det andra kvartalet löste SBB upp delägandet av SBB Kåpan Bostad AB och Unobo AB. Ett stort Sveafastigheter med helägt fastighetsbestånd kommer att öka effektiviteten i fastighetsförvaltningen framöver. Samtidigt kan Sveafastigheters kompetens fullt ut utnyttjas på hela beståndet med ökad intäktsgenerering som följd.
Sveafastigheter emitterade obligationer för 1,7 miljarder kronor i början på juli. I samband med transaktionen återköpte SBB obligationer för 2,2 miljarder med ett nominellt värde om 3,9 miljarder. Transaktionen påverkar eget kapital tillhörande aktieägare med 1,7 miljarder och kommer ingå i rapporten för det tredje kvartalet.
Under kvartalet refinansierades banklån så att Sveafastigheter därefter har lån från sju nordiska banker utöver nämnda obligationer, vilket sammantaget skapar låg finansiell risk och konkurrens vid framtida refinansieringar. Sveafastigheters fastighetsbestånd belånas till omkring fyrtio procent. Strategin är fortsatt att söka ägarspridning med ett Sveafastigheter som nu är välorganiserat och välkonsoliderat.
JV med Castlelake
Under perioden slutförde SBB två transaktioner med Castlelake i och med skapandet av två joint ventures. Transaktionerna genererade likviditetstillskott om 10,9 miljarder kronor. Likviditeten används för att minska skuldsättning och hantera finansiella åtaganden.
Arbetet mot en rimlig finansiell risk fortsätter
SBB nya bolagsstruktur genomsyras av en tydlig portföljstrategi och förvaltningsmodell som kommer att skapa en långsiktigt stabil finansiell position och synliggöra värdet i fastighetsbeståndet. Att uppnå en stabil finansiell position är SBB främsta prioritering och vi har därför genomfört en rad åtgärder inom ramen för den nya strategin för att säkerställa bolagets likviditet. Vi kan konstatera att SBB är på rätt väg tack vare dessa åtgärder.
Att vi avvecklar gamla strukturer samt vidtar åtgärder och inleder samarbeten för att stabilisera den finansiella ställningen innebär att komplexiteten i den finansiella rapporteringen ökar under en övergångsperiod. Vi är fortsatt fast beslutna att minska antalet komplexa strukturer och skapa en lättförstådd och transparent redovisning samt en mindre kostsam administration.
Höga omställningskostnader
En hög takt i omställningsarbetet samt juridiska processer genererar höga centrala kostnader ännu en tid. När dessa processer är avslutade och finansiell stabilitet skapats bedöms kostnaderna minska markant. Min bedömning är att vi, jämfört med nuvarande nivå, kan halvera dessa kostnader mot slutet av 2025.
Levererar på den strategiska planen
Vi har skapat en ny koncernstruktur som på ett effektivare sätt kan skapa aktieägarvärde över tid, vilken bygger på en decentraliserad förvaltningsmodell med självständiga portföljbolag. Genom att renodla fastighetsbeståndet och skapa hel- eller delägda portföljbolag stärks vår finansiella ställning samtidigt som värdet i vårt fastighetsbestånd synliggörs. Vi arbetar nu i tre tydliga affärsområden som underlättar styrningen, ökar transparensen och skapar bättre förutsättningar för kapitalanskaffning.
Vi är inte klara än – vi har mycket kvar att göra – men jag är glad att kunna konstatera att utvecklingen går i rätt riktning, inte bara i det arbete vi gör på SBB, men också att vi idag – till skillnad mot för ett år sedan – ser tydligt hur marknadsförutsättningarna runt omkring oss blir allt bättre. Vi är på väg att minska skuldnivån och beroendet av enskilda typer av finansiering – och vi arbetar utifrån en bra plan för att åstadkomma detta.
Allt detta görs möjligt av SBB fantastiska medarbetare. Jag vill rikta ett stort tack till er. Vår strategiska omvandling hade aldrig varit möjlig utan ert hårda arbete.
Leiv Synnes, Verkställande direktör