Delårsrapport Q1 2025
Nya finansiella mål
Stigande driftnetto i jämförbart bestånd är det som långsiktigt ökar kassaflödet från fastigheter och därmed även genererar positiv värdetillväxt i fastighetsbeståndet. Med andra ord en god totalavkastning från fastighetsverksamheten.
SBB:s målsättning är att öka driftnettot med minst en procentenhet mer än inflationen. Det är en viktig komponent till målet att generera en tillväxt i substansvärdet per aktie om minst 12 procent per år.
SBB och dess större självständiga dotterbolag och intressebolag ska verka för att ha ett investment grade betyg om BBB- eller bättre. Sådant betyg ges till bolag med stabil verksamhet och god tillgång till rimligt prissatt finansiering och signalerar att dess ägare kan förvänta sig god avkastning till låg risk.
Merparten av de fastigheter som SBB förvaltar direkt eller indirekt finansieras idag via bolag som har eller kan emittera obligationer med investment grade betyg, såsom Sveafastigheter, Nordiqus och PPI. När hela SBB når investment grade kreditbetyg finns förutsättningar för att återuppta utdelning till aktieägarna.
Driftnetto i jämförbart bestånd ökade med 4,3 procent
Lägre kostnader bidrar positivt till utvecklingen av driftnettot i jämförbart bestånd under kvartalet. Intäkterna ökar 2,7 procent i jämförbart bestånd och SBB tillsätter nu resurser och fokuserar på uthyrningsgraden och hyresnivån så att intäkterna får ökad möjlighet att utvecklas väl framöver.
Totalt sett minskar intäkterna och driftnettot jämfört med föregående år, vilket beror på att SBB nettosäljer tillgångar för att förbättra den finansiella ställningen. Den trenden kan komma att fortsätta i konsoliderat bestånd ett tag till, men fastighetsexponeringen kan trots det öka genom att intressebolagen nettoinvesterar.
Värdeutveckling -0,2 procent
SBB hade en värdeutveckling på -131 mkr, eller -0,2 procent, under första kvartalet för fastighetsbeståndet. Senaste halvåret har värderingarna därmed varit relativt konstanta efter en tidigare kraftig nedgång sedan 2021, nominellt med tjugo procent och realt med fyrtio procent. Min bedömning är att fastighetspriserna har goda chanser till viss återhämtning kommande kvartal.
Allt fler bolag har en finansiell ställning som möjliggör fastighetsförvärv och de har även tillgång till ny finansiering. Detta är faktorer som påverkar efterfrågan och marknadspriserna på fastigheter positivt. Utöver detta är ambitionen att skapa momentum i utveckling av fastighetsbeståndets värde genom minskad vakans och hyresökning.
Stärkt organisation, mål att sänka centrala kostnader
Självständiga dotterbolag och intressebolag har fått kvalificerad personal och förbättrad struktur vilket är en investering för framtiden. Moderbolagets centrala funktioner för finans, juridik och ekonomi har tillförts resurser med syftet att höja kvaliteten och att genomföra strukturella förbättringar. Det innefattar insourcing av ekonomisk förvaltning och implementering av ekonomisystem vilket skedde vid årsskiftet. Insourcingen driver initialt kostnader men ger därefter besparingar om 25 mkr per år. De centrala administrationskostnaderna påverkas fortsatt av flertalet komplexa strukturer, hög förändringstakt samt legala processer. Förändringstakten kommer efter innevarande år att avta, komplexa strukturer ska minska i omfattning samtidigt som vi lägger kostsamma processer bakom oss, till exempel tvisten med en opportunistisk fond rörande villkor i SBB:s obligationslån. Vi arbetar målmedvetet mot allt högre kvalitet och lägre kostnader i koncernens administration. VD har ordet Det är glädjande att trenden går åt rätt håll för administrativa kostnader som för kvartalet uppgår till 17 procent av hyresintäkten jämfört med helåret 2024 då administrationskostnaden låg på 23 procent av hyresintäkten. En alltjämt hög nivå som vi strävar efter att minska.
Snittränta 2,5 procent
SBB har fortsatt förmånlig finansiering med låg genomsnittlig ränta om 2,5 procent i konsoliderat bestånd. SBB påverkas positivt av hög ränteintäkt från utlåning till intressebolag, däribland Nordiqus. Över tid ska denna utlåning avvecklas och likviden ska användas till att minska bolagets räntebärande skulder.
Räntekostnaderna i intressebolagen SBB Residential Property AB, SBB Social Facilities AB och SBB Infrastructure AB är höga då finansiering upptogs i en generellt svag upplåningsmarknad där SBB även påverkades markant negativt av den nu avslutade rättstvisten med en opportunistisk fond. Det finns idag goda förutsättningar till att inom ett år refinansiera dessa strukturer med väsentligt sänkta kostnader som följd.
Skulder minskar successivt
Under kvartalet återbetalades ett obligationslån om MEUR 283. Totalt minskade de räntebärande skulderna med 3 623 MSEK och belåningsgraden sjönk till 60 procent.
Nästa stora obligationslån om 485 MEUR förfaller i augusti 2026, vilket innebär god tid till att planera likviditetstärkande åtgärder som även förbättrar den finansiella ställningen generellt. I år planerar vi kunna genomföra ytterligare fastighetsförsäljningar av främst bostäder som vi inte sålt till Sveafastigheter. Vi ser även över möjligheten till att minska utlåningen till intressebolag. Ökad renodling, förbättrad likviditet och sjunkande skuldsättning är en klar målsättning. Arbetet underlättas naturligtvis av stärkt finansieringsmarknad och på sikt positiva värdeförändringar på fastigheter.
Förbättrad struktur skapar möjligheter
Sveafastigheter har möjlighet till kapitalmarknadsfinansiering och att nå en stark investment grade rating. Sänkta räntekostnader, ökat finansiell flexibilitet och minskad refinansieringsrisk blir följden av en lyckad etablering på kapitalmarknaden.
Nordiqus löste under första kvartalet den tidigare bankfinansieringen och har nu totalt lånat 17 miljarder med genomsnittlig löptid på 13 år på kapitalmarknaden. Nordiqus har framgångsrikt förvärvat fastigheter för 454 mkr och planerar ytterligare förvärv. Efter kvartalets utgång lämnade Nordiqus utdelning till sina ägare.
Public Property Invest har med hjälp av en noterad aktie och en investment grade rating anskaffat såväl eget, och lånat kapital och stärkt fastighetsbeståndet genom en rad transaktioner. Bolaget planerar att ge utdelning under året.
För att ytterligare specialisera sig och tillvarata möjligheter på marknaden ska SBB skapa två nya helägda bolag. Det ena bolaget SBB Samhälle skall fortsatt fokusera på att förvalta och utveckla kassaflödesfastigheter inom affärsområdet Samhälle. Det andra bolaget, SBB Utveckling, omfattar fastigheter där större insatser behöver läggas för att realisera respektive fastighets fulla potential. Tanken är att löpande realisera vinster från utvecklingsverksamheten. Genom SBB Utveckling skapas goda förutsättningar att fokuserat och strategiskt arbeta med att omvandla potential till långsiktigt värde.
I närtid har SBB genomfört en rad lyckade projekt. I april avyttrades ett projekt om 34 600 kvm toppmoderna hållbara lokaler med Kriminalvården som ny hyresgäst, i maj fästigställdes och invigdes ett vård- och omsorgsboende i Strängnäs om cirka 7 800 kvm med Humana som hyresgäst. Därutöver har SBB utöver verksamheten i Sveafastigheter, färdigställt bostadsprojekt i Mälardalen. Det finns goda möjligheter för ökad leverans av värdeskapande åtgärder inom SBB:s egna fastighetsbestånd. Därför tillskjuter SBB nu mer resurser till SBB:s projekt och fastighetsutvecklingsverksamhet.
Hållbarhet fortsatt i fokus
SBB har fortsatt arbetet med att genomföra åtgärdsplanen för förbättrad energiprestanda som tagits fram för cirka 220 av bolagets fastigheter. Planen är långsiktig och kräver envist arbete under flera år, men redan nu går det att se resultat i form av ökade driftnetton i jämförbart bestånd genom minskad energianvändning och förbättrade energiklasser. Målet är att alla fastigheter ska ha energiklass E som lägst och att majoriteten av alla fastigheter ska förbättras minst en energiklass.
Leverans enligt plan fortsätter
Det är glädjande att konstatera att SBB varje kvartal levererar enligt den långsiktiga planen där slutprodukten är en transparent och effektiv bolagsstruktur där fastigheterna erhåller långsiktig finansiering till rimligt pris och där värde skapas till aktieägarna. Duktiga medarbetare med hög arbetskapacitet och kompetens genomför de förbättringar som krävs.
SBB har ett högkvalitativt fastighetsbestånd med förmåga att generera ett ökande driftöverskott. Trots en omvärld som är osäker från tid till annan fortsätter driftnettot i jämförbart bestånd att utvecklas väl. Sedan ingången av år 2022 är ökningen 26 procent.
Leiv Synnes, Verkställande Direktör