Bokslutskommuniké 2024
Driftnetto i jämförbart bestånd ökade med 7,1 procent
Intäkterna och driftnettot minskar jämfört med föregående år, vilket beror på att SBB valt att sälja tillgångar och amortera på skuld för att förbättra den finansiella ställningen. I jämförbart bestånd ökar intäkterna med 5,5 procent under perioden och driftnettot ökar med 7,1 procent.
Aktiva åtgärder för fortsatt tillväxt avseende samhällsfastigheter
Totalt har inflationen varit knappt 20 procent de senaste tre åren och SBB har fått god hyrestillväxt tack vare inflationsindexerade hyresavtal avseende samhällsfastigheter.
Nu dämpas farten i ekonomin vilket innebär att mer resurser behövs och kommer att läggas på att bibehålla befintliga och att erhålla nya hyresgäster. Ett mål är att återkommande generera projektvinster samt att höja hyresintäkter genom högre hyresnivå, större ytor och lägre vakans.
En åtgärd vi genomför är att flytta ansvaret för kassaflödesfastigheter med betydande utvecklingspotential från förvaltningsorganisationen till SBB:s projekt och fastighetsutvecklingsavdelning, som kan driva värdeskapande åtgärder. Uthyrningsgraden var 92 procent vid årsskiftet och endast små förändringar noterades under fjärde kvartalet. Jag bedömer att SBB med en rad strukturarbeten bakom sig har större förutsättningar för att flytta resurser till fastighetsförädling, vilket leder till högre utnyttjande av fastighetsbeståndet.
Under 2024 avyttrade SBB flera projekt, som realiserades med gott resultat. Till exempel tog SBB tillsammans med K2A fram ett projekt där en central fastighet i Västerås ska utvecklas till cirka 34 600 kvm toppmoderna hållbara lokaler med Kriminalvården som hyresgäst. Vi har avtalat om att sälja projektet med tillträde under 2025 där likviditetstillskottet förväntas bli 300 mkr under kommande år.
Ett annat exempel är SBB:s försäljning av de av SBB utvecklade äldreboendena Sågklingan 6 i Västerås och Vävskeden 21 i Flen. Överenskommet fastighetsvärde om 679 mkr ska jämföras med totala projektkostnader om 573 mkr. Projektvinsten blev således 106 mkr eller 19 procent.
Bostadshyror med potential
SBB har samlat huvuddelen av bostäderna i Sveafastigheter, där fokus på kärnverksamheten och stordriftsfördelar kommer att ge ytterligare positiva effekter på intäkter och kostnader. Utöver det äger SBB fortsatt bostadsfastigheter direkt och i JV med Morgan Stanley med ett totalt fastighetsvärde om cirka 6 mdkr.
Över långa tidsserier stiger bostadshyrorna i Sverige snabbare än inflationen, där en förklaringsfaktor är att vi ett normalår får reallöneökningar och välfärdsförbättring. På kort sikt finns chans till extra god hyresutveckling då bostadshyror som regel reagerar på generella prisökningar i samhället, vilka varit betydande de senaste åren.
Allt som allt ser det ljust ut för bostäder under 2025.
Stärkt organisation, höga centrala kostnader
Dotterbolag och intressebolag har fått kvalificerad personal och förbättrad struktur. Centrala funktioner för finans, juridik och ekonomi har tillförts resurser med syftet att höja kvaliteten och genomföra strukturella förbättringar. Vid årsskiftet slutfördes insourcing av ekonomisk förvaltning och implementering av ekonomisystem vilket initialt driver kostnader men på sikt ger besparingar om 25 mkr per år.
De centrala administrationskostnaderna har påverkats av flertalet komplexa strukturer, hög förändringstakt samt legala processer. En väsentlig del av kostnaderna kommer direkt eller indirekt från den avklarade tvisten med en opportunistisk fond rörande villkor i SBB:s obligationslån. Tvisten skapade ett för externa bedömare osäkert rättsläge som nästintill omöjliggjorde kapitalanskaffning via moderbolaget, vilket föranledde mer komplexa åtgärder.
Målet är att fram till utgången av 2025 höja kvaliteten och normalisera den centrala kostnadsnivån, vilket innebär en kraftig sänkning. Den avklarade rättstvisten ökar möjligheten till att använda kostnadseffektiva strukturer och att enklare agera i såväl bank- som kapitalmarknad.
Snittränta 2,4 procent
SBB har fortsatt förmånlig finansiering med låg genomsnittlig ränta. I slutet av kvartalet var snitträntan 2,4 procent och den genomsnittliga förfallotiden 3,1 år. Exklusive Sveafastigheter ligger snitträntan på 2,2 procent.
Skuld som förfaller efter 2026 har en genomsnittlig ränta om 2,4 procent. Kommande år bedöms lånevolymen minska, vilket ger lägre finansiella kostnader.
Under 2024 återköpte och omstrukturerade SBB obligationer i flera omgångar vilket totalt innebar 6,5 mdkr i ökat värde för aktieägarna.
Eget kapital tillsköts genom nyemissioner i Sveafastigheter och Public Property Invest, vilket tillsammans med en bättre struktur skapat en bättre finansiell situation för SBB-koncernen och dess intressenter.
Ökad förmåga att förbättra den finansiella situationen
Mycket talar för att kapitalanskaffning generellt i fastighetsbranschen kommer att ske på attraktiva nivåer under 2025 avseende såväl eget som lånat kapital. Bolagen har under året en god möjlighet att förbättra sin finansiella riskprofil eller planera offensiva satsningar.
När riskpremier sjunker och när fler planerar offensiva satsningar påverkas fastighetspriser positivt. För SBB innebär detta att 2024 troligen var det sista året med en negativ värdeutveckling på fastigheter för denna konjunkturcykel. Totalt har SBB:s fastighetsvärde sjunkit med 4,4 procent eller 3,2 mdkr under 2024. Och med totalt 20,8 procent sedan toppen 2022. Under fjärde kvartalet 2024 var värdena i princip oförändrade. Värdeförändringen kan också jämföras med en inflation om cirka 20 procent sedan slutet av 2021.
Kostnaden för nyupplåning har utvecklats positivt för fastighetsbolag under 2024. De kortfristiga marknadsräntorna i SEK sjönk under 2024 med 1,5 procentenheter, från 4 till 2,5 procent, och har fortsatt att sjunka efter årsskiftet. De femåriga räntorna både började och slutade 2024 på knappt 2,5 procent.
Kreditmarginalerna för femåriga fastighetsobligationer med kreditrating BBB halverades under 2024 från 3 procent till 1,5 procent. Det gör att allt fler emissioner av obligationer genomförs och att fastighetsbolagen kan passa på att stärka likviditet och förlänga sin ränteoch kapitalbindning till förmånliga villkor. Utbud och prissättning på bankfinansiering är mer trögrörlig men rör sig helt klart i rätt riktning.
Stärkt kapitalmarknad, sjunkande refinansieringsrisker och på sikt positiva värdeförändringar på fastigheter ger SBB ökad förmåga att sänka skuldsättning och öka likviditeten. Att fortsätta förbättra den finansiella situationen är prioriterat för SBB. SBB har identifierat ej strategiska tillgångar om tio miljarder som ska säljas över tid. Det är främst bostadstillgångar exklusive Sveafastigheter som planeras att avyttras och utlåning till delägda strukturer som ej kommer att förlängas. Det ger ytterligare renodling samt likviditet för kommande låneförfall.
Transparens, finansieringsmöjligheter, fokus på kärnverksamheten
Av finansiella skäl skapade SBB två joint ventures med Castlelake under 2024 utöver det som redan ingåtts med Morgan Stanley under 2023. Sedan dess har förutsättningarna i marknaden förbättrats avsevärt och en potentiell upplösning av strukturerna bedöms kunna påverka SBBs intjäning markant positivt.
Sammantaget har SBB minskat antalet delägda strukturer kraftigt och löst upp samarbeten för 20 mdkr under 2024. Syftet med denna renodling är att skapa stora transparenta bolag med fokus på sin kärnverksamhet och med god tillgång på såväl eget som lånat kapital. Renodlingen kommer fortsätta.
Under 2024 samlades huvuddelen av SBB:s bostadsfastigheter i dotterbolaget Sveafastigheter som därefter noterades på Nasdaq First North. Sveafastigheter är nu Sveriges största renodlade bostadsbolag på aktiemarknaden med god tillgång till kapital. Jag tror driftnettot har extra goda förutsättningar att utvecklas starkt tack vare god generell hyresutveckling i marknaden samt planerade förbättringsåtgärder. Projektverksamheten inom Sveafastigheter kommer skörda vinster under 2025 och framåt, det är jag övertygad om. Finansiellt är Sveafastigheter starkt med 42 procent belåningsgrad och en snittränta på 3,27 procent.
Nordiqus, SBB:s intressebolag inom utbildningsfastigheter, har börjat ge aktieutdelning samt växer genom förvärv. Nordiqus planerar lösa all bankskuld med hjälp av kapitalmarknadsfinansiering med investment grade betyg. Såväl Nordiqus som Sveafastigheter kan nu utan finansiell stress förbättra den löpande verksamheten. De kan även dra nytta av sina ledande plattformar och sin finansiella styrka för att hitta tillkommande affärsmöjligheter.
SBB:s tredje stora affärsområde vid sidan av bostäder och utbildningsfastigheter är samhällsfastigheter, där äldreboenden är den största exponeringen. Behovet av äldreboenden kommer öka oavsett konjunkturläge. Det känns tryggt att SBB:s fastigheter generellt har låg nedsiderisk i kassaflödet, i stället finns det potential för högre intäkter.
Under andra kvartalet 2024 deltog SBB i börsintroduktionen av Public Property Invest som nu, utifrån sin starka position kan utöka sitt fastighetsbestånd och förbättra verksamheten. Ett tecken på att vi är på rätt väg är att Public Property Invest fick ratingbetyget investment grade BBB av Fitch under december. Ett mål för kommande år är att skapa rätt förutsättningar för alla tillgångar inom segmentet. Vi har börjat, men är långt från klara med att strukturera SBB:s samhällsfastigheter.
Förbättringsarbetet fortsätter i medvind
SBB har duktiga medarbetare som gör ett väldigt bra jobb. Att genomföra alla de förändringar som SBB gör kräver dedikerad personal med hög arbetskapacitet och kompetens.
SBB har ett högkvalitativt fastighetsbestånd med förmåga att generera ett ökande driftöverskott. Vi har kommit en bra bit på väg mot en transparent och effektiv bolagsstruktur där fastigheterna erhåller långsiktig finansiering till rimligt pris.
Sjunkande fastighetspriser och en kärv finansieringsmarknad präglade 2023 och första halvåret 2024. Min bedömning är att vinden vände i marknaden i mitten på 2024, och det tar ett antal kvartal innan det börjar synas i alla siffror. Vi fortsätter att jobba hårt för våra aktieägare och övriga intressenter och känner oss trygga i bolagets strategiska åtgärder och operationella fokus.
Leiv Synnes, Verkställande Direktör
