Bokslutskommuniké 2025
SBB:s belåningsgrad sjunker och den strategiska omläggningen minskar beroendet av enskilda kapitalkällor. Samtidigt ser vi en medvind i marknaden för bostäder och samhällsfastigheter.
Strategiska översynen är genomförd
Det är med stolthet jag kan konstatera att SBB genomfört den strategiska översyn som styrelsen beslutade sommaren 2023. SBB består nu i huvudsak av fyra specialiserade bolag, där tre av bolagen har fokus på att äga och förvalta social infrastruktur i Norden och de finansierar sig med hjälp av investment grade-betyg.
Det fjärde bolaget är SBB Utveckling, som utvecklar byggrätter, genomför nyproduktion och driver större uthyrningsprojekt i befintliga förvaltningsfastigheter.
Målet är att så stor del som möjligt av SBB:s fastighetsexponering ska förvaltas effektivt i transparenta och marknadsledande bolag med stark finansiell ställning.
Av SBB:s fastighetsexponering om 76 miljarder återfinns 75 procent i bolagen Sveafastigheter, Nordiqus och Public Property Invest, som alla innehar dessa kännetecken.
Optimism i marknaden
Marknaden för social infrastruktur i Norden visade tydliga tecken på återhämtning under 2025 efter en tid med låg aktivitet och sämre finansieringsvillkor. Idag är finansieringsmarknaden väldigt stark både volymmässigt och prismässigt, vilket SBB:s större innehav har agerat på.
Ofta följer prisutvecklingen på fastigheter utvecklingen i kreditmarknaden med viss eftersläpning, så det finns skäl till att vara optimistisk.
Europas ledande bolag inom social infrastruktur skapas
Det fjärde kvartalets viktigaste händelse var fastighetsförsäljningen till Public Property Invest (PPI), som skapade Europas ledande aktör inom social infrastruktur med tillgångar om 50 mdr. Det var även det sista steget i genomförandet av den strategiska översynen.
Efter transaktionen äger SBB drygt fyrtio procent av PPI.
Långsiktigt gynnas SBB av att PPI blir ett effektivare bolag med lägre förvaltningskostnader och får bättre förutsättningar att nå attraktiv finansiering. Vid transaktionen estimerade vi värdet av SBB:s andel av dessa framtida kostnadsbesparingar till 3,8 mdkr.
PPI har som planerat fått kreditbetyget höjt till BBB+ och säkrat långsiktig finansiering på mer förmånliga nivåer under 2026. Det ger PPI utrymme att höja utdelningen till en nivå som ger omkring 360 mkr i kassaflöde per år till SBB.
Mycket talar för att PPI kommer att kunna fortsätta att göra bra affärer, vilket innebär att värde skapas för SBB:s aktieägare.
Sveafastigheter bygger vidare
Under 2024 samlades SBB:s bostäder under varumärket Sveafastigheter och bolaget börsnoterades på hösten samma år. En rad strategiska förbättringar har genomförts under 2024 och 2025 som bolaget kommer att kunna kapitalisera på framöver.
Bolaget erhöll en investment grade-rating under 2025 och är etablerat i obligationsmarknaden, vilket leder till lägre risk och lägre finansiella kostnader över tid.
All förvaltning sker nu med egen personal och fastighetsbeståndet koncentreras till färre orter, vilket ska generera lägre kostnader och skapa fokus på höjda intäkter. Fastighetsverksamheten utvecklas väl med en ökning av driftnettot med 7,4 procent i jämförbart bestånd under 2025.
”Steg för steg har SBB arbetat efter en strategisk plan, en plan som vi nu genomfört.”
Nordiqus – ledande inom utbildningsinfrastruktur
Nordiqus utvecklas väl och nettoinvesterade 1,6 miljarder under 2025 i nya och befintliga fastigheter. Nordiqus befäster därmed sin position som ledande inom utbildningsinfrastruktur i Europa med över 600 fastigheter med utbildningsverksamhet i Norden. Min känsla är att Nordiqus kommer att fortsätta växa under 2026 på ett lönsamt sätt.
Minskning av centrala kostnader
SBB har steg för steg genomfört den strategiska plan som lades fast för att stärka bolagets fokus och finansiella stabilitet. I takt med att koncernen renodlas och organisationen förenklas sker också en successiv minskning av både centrala kostnader och personalstyrka. Denna omställning är en naturlig del av vår långsiktiga strategi för att skapa en mer effektiv och hållbar struktur.
Som ett led i detta övergår SBB:s fastighetsförvaltning och delar av den centrala administrationen till Public Property Invest under början av 2026. Förändringen innebär att verksamheten samlas närmare kärnaffären och att resurserna används där de gör störst nytta, samtidigt som vi fortsätter arbetet med att stärka koncernens operativa effektivitet.
SBB Utveckling
Under 2025 skapades SBB Utveckling, som omfattar fastigheter där större insatser behöver läggas för att realisera respektive fastighets fulla potential. Resurser har tillförts för att skapa goda förutsättningar att fokuserat och strategiskt arbeta med att omvandla potential till långsiktigt värde. Planen innebär att samtliga fastigheter inom SBB Utveckling antingen är sålda eller färdigutvecklade inom en femårsperiod. Ett antal projekt kommer att färdigställas redan under 2026, där tanken är att löpande realisera vinster från utvecklingsverksamheten.
Enkel och effektiv bolagsstruktur
I samband med transaktionen med Public Property Invest löste SBB upp joint ventures med Castlelake. Det joint venture som SBB har med Morgan Stanley beräknas lösas upp senast under första halvåret 2027. Antingen säljs det samägda bolaget eller så ersätts nuvarande preferensaktier med senior skuld till en bedömd total ränta om högst fyra procent.
Utöver dessa större förändringar minskar SBB gradvis antalet mindre samägda bolag i syfte att skapa en enkel och effektiv bolagsstruktur.
Diversifierad kapitalanskaffning genom de större innehaven
Den strategiska omläggningen av SBB minskar beroendet av enskilda kapitalkällor samt ökar utrymmet till ny finansiering i de stora innehaven. Prissättningen av och tillgången till olika kapitalkällor varierar över tid. Att ha möjlighet och kunskap att anpassa finansieringen allt eftersom marknaden ändras är en fördel. Nordiqus har en genomsnittlig löptid på sin infrastrukturfinansiering om tio år. Motparter är huvudsakligen nordamerikanska institutioner. Sveafastigheter finansierar sig primärt med säkerställda lån från nordiska banker. Dessa lån kännetecknas av låg refinansieringsrisk och stabila marginaler. Public Property Invest finansierar sig främst via den europeiska obligationsmarknaden, som i dagsläget erbjuder investment grade-bolag förmånliga villkor. Tillgängligheten till eget kapital har ökat. Från att endast SBB haft tillgång till externt aktiekapital har numera även Sveafastigheter, Public Property Invest och Nordiqus det.
Det är ett styrketecken att långsiktiga, kapitalstarka och erkänt duktiga organisationer som Aker och Brookfield är delägare tillsammans med SBB i större innehav. Aker blev även den kapitalmässigt största ägaren till SBB under 2025 genom en riktad nyemission.
Skuldsättning minskar gradvis
År 2025 började med att rättstvisten rörande obligationsvillkor löstes genom att ärendet återkallades av obligationsinvesteraren. Någon vecka senare återbetalades obligationer för 3,6 mdkr, där likviditeten i huvudsak härstammade från Sveafastigheters börsintroduktion. Året slutade med att SBB gjorde en vinst om 0,5 mdkr när obligationer till ett nominellt värde om 4,7 mdkr köptes för 4,2 mdkr. Dessa medel kom från fastighetsförsäljning till Public Property Invest. Belåningsgraden sjönk under 2025 från 61 procent till 50 procent, främst beroende på amorteringar med medel från försäljningar. Idag har SBB goda relationer med obligationsägarna, som är positiva till den sänkta skuldsättningen och strukturförbättringarna. Ett flertal större investerare har initierat en vilja att vid behov öka eller förlänga sina obligationsinvesteringar i SBB, vilket är glädjande. Utöver den finansiering som finns i SBB:s delägda bolag har SBB i huvudsak utestående obligationer. SBB:s obligationer som förfaller mellan 2026 och 2029 har en genomsnittlig kupong om 1,78 procent. Återköp av obligationer kommer att fortsätta under 2026 med syfte att minska skuldsättningen och förbättra den finansiella ställningen. SBB har steg för steg genomfört den strategiska plan som lades fast för att stärka bolagets fokus och finansiella stabilitet. I takt med att koncernen renodlas och organisationen förenklas sker också en successiv minskning av både centrala kostnader och personalstyrka. Denna omställning är en naturlig del av vår långsiktiga strategi för att skapa en mer effektiv och hållbar struktur.
Som ett led i detta övergår SBB:s fastighetsförvaltning och delar av den centrala administrationen till Public Property Invest under början av 2026. Förändringen innebär att verksamheten samlas närmare kärnaffären och att resurserna används där de gör störst nytta, samtidigt som vi fortsätter arbetet med att stärka koncernens operativa effektivitet.
SBB överklagar sanktionsavgift
Finansinspektionen påför SBB en sanktionsavgift om 80 miljoner rörande fastighetsvärdering och klassificering av bolagsförvärv i årsredovisningen för 2021. Att följa gällande lagar och regler är av yttersta vikt för SBB. SBB tar därför rutinmässigt hjälp med tolkningen av svåra och komplexa redovisningsfrågor av sakkunniga innan transaktioner genomförs. Både fastighetsvärderingar och klassificeringen av bolagsförvärv är granskade av SBB:s revisorer. I detta fall har även ytterligare utlåtanden inhämtats från andra ledande redovisningsbyråer. Vad gäller fastighetsvärderingar anlitar SBB auktoriserade värderingsfirmor vid varje kvartalsbokslut. Det är vedertaget att detta är den bästa metoden för att fastställa verkligt värde. Klassificeringen av bolagsförvärv är en redovisningsteknisk fråga där de olika metoderna, i detta och förmodligen i de flesta andra fall, inte väsentligen leder till förändrad marknadssyn på bolaget. I detta fall har SBB följt praxis och gjort de redovisningstekniska tester som krävs. Det konstaterar vi och den expertis vi anlitat. SBB delar därför inte Finansinspektionens bedömning och kommer att överklaga.
Framtid
Det känns tryggt och helt rätt att äga fastigheter i Norden. Förväntningen är att Norden kommer att fortsätta växa befolkningsmässigt och ha en god ekonomisk utveckling jämfört med andra delar av Europa. SBB:s större innehav har goda möjligheter att fortsätta tillväxten på ett lönsamt sätt så att SBB:s fastighetsexponering ökar under 2026. SBB:s innehav är marknadsledande och har stark finansiell ställning. SBB ska fortsätta att förenkla bolagsstrukturen, minska kostnader och sänka belåningen genom att sälja ej prioriterade tillgångar. Min känsla är att det blåser medvind för bostäder och samhällsfastigheter. God efterfrågan från hyresgäster och en allt starkare investeringsmarknad borde leda till god totalavkastning för SBB:s fastighetsexponering under 2026.
Leiv Synnes, Verkställande Direktör