Delårsrapport Q3 2025
SBB:s fastighetsexponering har ökat med 1,4 miljarder kronor under året. Den finansiella ställningen förbättras och samtliga affärsområden stärks genom värdeskapande transaktioner.
Fastighetsexponeringen ökar
SBB:s totala fastighetsexponering växte med en halv miljard under det tredje kvartalet till över nittiofyra miljarder. Transaktionsaktiviteten i beståndet präglas fortsatt av att dotter- och intressebolag växer, där vår andel av deras innehav ingår i fastighetsexponeringen.
En given partner för samhällsviktiga verksamheter
SBB:s relationer med hyresgäster fortsätter att fungera väl. Vi ser att kommuner runt om i landet uppskattar SBB som en långsiktig och pålitlig partner för offentlig sektor. Våra långa hyresavtal med kommuner och regioner ger stabil grund för fortsatt samarbete, och vi fortsätter att vara en aktiv partner där det finns behov av moderna lokaler för vård, omsorg, utbildning och förvaltning. Ett aktuellt exempel är det nyligen tecknade 15-åriga hyresavtalet med Stockholm Stad för fastigheten Kulltorp 3 på Södermalm, där vi tillsammans utvecklar vård- och omsorgsverksamhet i moderna och hållbara lokaler. Vi ser också att SBB:s erbjudande till bostadssektorn uppskattas av såväl kommuner som hyresgäster. Den tillit vi bygger upp över tid är något vi värnar om.
Starka bolag växer fram
SBB fortsätter att arbeta mot en allt starkare finansiell struktur och bättre förutsättningar för långsiktigt värdeskapande för aktieägarna. Det sker till stor del genom att skapa helägda eller delägda bolag som finansierar sig på ett optimalt sätt. Slutmålet är att alla fastigheter ska förvaltas effektivt i transparenta och finansiellt starka bolag.
Nordiqus, SBB:s intressebolag inom utbildningsinfrastruktur bildades redan 2022 och har sedan tidigare en optimerad struktur och kan kapitalisera på sin marknadsledande position. Bolaget ger utdelning och växer på ett lönsamt sätt genom förvärv.
Sveafastigheter, SBB:s dotterbolag inom bostadsfastigheter, har det senaste året investerat för att bli noterat på Nasdaq Stockholm, vara med i EPRA index samt vara etablerat på kapitalmarknaden och nå förmånlig finansiering via ett investment grade-betyg. Som största renodlade bostadsbolag på börsen och med en ledningsgrupp fokuserad på att förbättra driftnettot långsiktigt, finns det goda förutsättningar att leverera bättre avkastning än branschen som helhet. Under kommande år är min bedömning att det kommer att finnas särskilt gynnsamma förutsättningar för stark driftnettoutveckling tack vare god allmän hyrestillväxt på marknaden och planerade förbättringsåtgärder. Men redan nu finns klara tecken på god utveckling.
Public Property Invest genomför löpande förvärv som stärker bolagets marknadsposition och lönsamhet. Arbetet med att skapa en nordisk plattform för i huvudsak offentliga fastigheter underlättas av god tillgång på såväl eget som lånat kapital. Jag är övertygad om att bolaget kommer kunna växa med god lönsamhet framöver.
Vi jobbar vidare med SBB Samhälle och SBB Utveckling, med fastighetsexponering om 39 mdkr. SBB Samhälle förvaltar kassaflödesfastigheter med äldreboenden som största delsegment och som är attraktivt på kapitalmarknaden. SBB Utveckling äger fastigheter där mer resurser behövs för att omvandla potential till långsiktigt värde. SBB kommer kunna presentera fler värdeskapande åtgärder i likhet med projektet som såldes i april där Kriminalvården ska hyra 34 600 kvm toppmoderna hållbara lokaler.
SBB drar nytta av förbättrad kapitalmarknad
Trenden vände redan för något år sedan, men förhållandena blir fortsatt allt bättre på kapitalmarknaden. Utöver den generella marknadsförbättringen så erhåller SBB:s dotterbolag och intressebolag en allt bättre marknadsposition med lägre kreditmarginaler som resultat. Min bedömning är att Nordiqus, Sveafastigheter och PPI kommer nå förmånligare finansiering än marknaden i genomsnitt inom en inte alltför avlägsen framtid. Det leder till att SBB:s fastighetsexponering finansieras med lägre kreditmarginaler framöver.
Den starkare finansieringsmarknaden generellt bidrar till att transaktionsvolymen på fastighetsmarknaden stiger, och att efterfrågan på fastigheter utvecklas väl. Fortsätter vi öka intäkterna från våra fastigheter borde vi kunna visa positiva värdeförändringar framöver.
Stabilisering i portföljen och fortsatt positiv intjäningsutveckling
Efterfrågan inom SBB:s kärnsegment – samhällsfastigheter, bostäder och utbildning – är fortsatt stabil, med stöd av indexreglerade avtal, långsiktiga hyresrelationer och hyresbostäder på en reglerad marknad. SBB:s driftnetto för jämförbara bestånd ökade med 2,9 procent under perioden januari till september 2025 jämfört med motsvarande period 2024. Intäkterna steg med 1,6 procent i jämfört bestånd och uthyrningsgraden om 94,2 procent, exklusive utvecklingsfastigheter, visar fortsatt stabilitet i beståndet. Framför allt bostadssegmentet utvecklas väl och på något kvartals sikt bör nya investeringar och uthyrningar inom samhällsfastigheter bidra i ökad utsträckning till högre intäkter. Att det totala driftnettot är lägre än föregående år beror främst på genomförda avyttringar i syfte att stärka balansräkningen och etablering av joint ventures.
Organisationen stärks – centrala kostnader normaliseras
Det är glädjande att åtgärderna för att minska administrativa kostnader ger resultat. För kvartalet uppgick de till 11 procent av hyresintäkterna jämfört med motsvarande period 2024 då administrationskostnaderna var 21 procent av hyresintäkterna. Förbättringsarbete medför initialt att mer resurser behöver tillsättas för att optimera strukturer, system och arbetssätt. Självständiga dotterbolag och intressebolag har tillförts högpresterande medarbetare och förbättrade strukturer har skapats, vilket är en investering för framtiden. Moderbolagets funktioner, såsom finans, juridik och redovisning har tillförts ökade resurser i syfte att höja kvaliteten och genomföra strukturella förbättringar. Detta inkluderar insourcing av ekonomiförvaltning och redovisningssystem, vilket genomfördes vid årets slut. Insourcing leder till initiala kostnader men kommer därefter att generera långsiktig besparing.
De centrala administrationskostnaderna har påverkats av komplexa strukturer, hög förändringstakt och juridiska processer. Förändringstakten kommer att avta, och komplexa strukturer kommer att bli färre vilket sänker kostnader framöver. Målet är att öka kvaliteten och normalisera den centrala kostnadsnivån till slutet av 2026, vilket bedöms innebär en normaliserad centrala administrationskostnad som uppgår till närmare tio procent av driftnettot beroende på fastighetssammansättning.
Gynnsam skuldhantering
SBB:s genomsnittliga ränta uppgick till 2,4 procent vid periodens slut, med en genomsnittlig löptid på 2,5 år. SBB kommer fortsätta återbetala kortfristig finansiering, vilket får effekten att snitträntan kan sjunka på medellång sikt. Detta då SBB:s långa obligationer har låg ränta. Gynnsamma marknadsförhållanden för finansiering kommer bidra till väsentligt förbättrade förvaltningsresultat i helägda och delägda bolag framöver. Det är positivt då SBB indirekt påverkas positivt av detta.
SBB:s fastighetsexponering får allt bättre tillgång till såväl eget som lånat kapital, vilket till stor del förklaras av generellt stark kapitalmarknad och på de strukturförbättringar som genomförts.
Fortsatt genomförande av den strategiska planen
Steg för steg genomför vi den plan vi presenterade redan 2023. SBB arbetar mer och mer i medvind under slutfasen av den strategiska planen och vi sr redan resultat av genomförda åtgärder. Löpande hyresnivåökningar och ökad efterfrågan tack vare befolkningstillväxt och låg nyproduktion borde sammantaget bidra till stabilt ökat driftnetto och långsiktigt god värdestegring
Känslan är att avkastningskraven, på fastigheter, har goda möjligheter att sjunka bland annat tack vara starkare kapitalmarknader, vilket påverkar värderingen positivt. Sammantaget kan man säga att det på många sätt blåser medvind för bostäder och samhällsfastigheter. Till sist vill jag tacka alla anställda för stort engagemang och hyresgäster och partners för deras fortsatt starka förtroende.
Leiv Synnes, Verkställande Direktör