Delårsrapport Q3 2024
Starka bolag växer fram
SBB har genom att Sveafastigheter noterades på Nasdaq First North tagit ytterligare ett stort steg i vår strategi att skapa tydligare fokus i kärnaffären och optimera finansieringen. Sveafastigheter är nu Sveriges största renodlade bostadsbolag på aktiemarknaden och har en ledning som fokuserar på att förbättra driftnettot utifrån ett långsiktigt perspektiv. Kommande år tror jag driftnettot har extra goda förutsättningar att utvecklas starkt tack vare god generell hyresutveckling i marknaden samt planerade förbättringsåtgärder. Finansiellt är Sveafastigheter starkt med fyrtio procent i belåningsgrad och en snittränta på tre procent vilket gör att vi har ambitionen att de ska erhålla en investment grade rating under 2025.
Nordiqus, SBB:s intressebolag inom utbildningsfastigheter, har redan finansierat verksamheten med investment grade finansiering. Såväl Nordiqus som Sveafastigheter kan nu utan finansiell stress förbättra den löpande verksamheten. De kan även dra nytta av sina ledande plattformar och sin finansiella styrka för att hitta tillkommande affärsmöjligheter samt att växa organiskt.
SBB:s tredje stora affärsområde vid sidan av bostäder och utbildningsfastigheter är samhällsfastigheter. Under andra kvartalet deltog SBB i börsintroduktionen av Public Property Invest ASA som nu utifrån en stark position kan utöka sitt fastighetsbestånd och förbättra verksamheten. Ett mål för kommande år är att skapa rätt förutsättningar för alla tillgångar inom segmentet. Ett tecken på att vi är på rätt väg är att PPI fick investment grade betyget BBB- med positiva utsikter av Fitch under november. Vi har börjat, men är långt från klara med att strukturera SBB:s samhällsfastigheter.
Dra nytta av stark projektverksamhet
En stor volym av SBB:s bostadsprojekt och bostadsbyggrätter finns numera i dotterbolaget Sveafastigheter, som är erkänt duktiga på bostadsutveckling. Bland annat har de fått priser inom hållbarhet och för mest nöjda hyresgäster i nyproduktion. Sveafastigheter har fått byggrätter för 2 351 lägenheter markanvisat mellan år 2021 och 2023.
SBB har tillsammans med K2A tagit fram ett projekt där en central fastighet i Västerås ska utvecklas till cirka 34 600 kvm toppmoderna hållbara lokaler med Kriminalvården som hyresgäst. Vi har avtalat om att sälja projektet med tillträde under 2025, där SBB:s del av vinsten uppgår till 210 miljoner och likviditetstillskottet förväntas bli 300 miljoner under kommande år.
I november signerade SBB försäljning av de av SBB utvecklade äldreboendena Sågklingan 6 i Västerås och Vävskeden 21 i Flen. Köpeskillingen var 679 mkr vilket ska jämföras med totala projektkostnader om 573 mkr. Projektvinsten blev således 106 mkr eller 19 procent.
SBB har kvar en gedigen projekt- och fastighetsutvecklingsportfölj samt en mängd identifierade kassaflödesfastigheter med utvecklingspotential. Jag bedömer att med en rad strukturarbeten bakom oss ha större förutsättningar för att flytta mer resurser till fastighetsförädling. Målet är att återkommande generera projektvinster samt att höja hyresintäkter genom högre hyresnivå, större ytor och lägre vakans.
Fokus på kärnverksamheten
Förvaltningsorganisationen ska enbart fokusera på kärnverksamheten, att hyra ut lokaler, genomföra investeringar i samråd med nya och befintliga hyresgäster samt i övrigt ge god service till hyresgäster. SBB har minskat antalet samarbeten avsevärt och koncentrerat innehaven till större enheter i syfte att göra administrationen mer effektiv. Av och till kan skäl finnas för nya samarbeten men den långsiktiga trenden är renodling och ökad transparens.
Stärkt organisation
SBB har stärkt upp sin organisation väsentligt. Dotterbolag och intressebolag har fått kvalificerad personal och förbättrad struktur. Centrala funktioner för finans, juridik och ekonomi har tillförts resurser. Vid årsskiftet slutförs insourcing av ekonomisk förvaltning och implementering av ekonomisystem vilket på sikt ska ge årliga besparingar om 25 mkr per år.
De centrala administrationskostnaderna har påverkats av flertalet komplexa strukturer, hög förändringstakt samt legala processer. Målet är att fram till utgången av 2025 normalisera de centrala kostnaderna. Alla förändringar har sina utmaningar, men förändringarna vi gör nu kommer leda till lägre kostnader och högre kvalitet på sikt.
Marknaden skiftar
Vinden har helt klart vänt i kapitalmarknaden för svenska fastighetsbolag. Exempelvis har deras kreditmarginaler halverats till 1,4 procent i år för obligationer i SEK och med kreditbetyget BBB. Samtidigt ser vi att fastighetsbolag nu i ökad utsträckning kan anskaffa eget kapital för att stärka sin finansiella ställning eller för offensiva satsningar. Det här är en väsentlig förbättring jämfört med tidigare.
Min tro är att kreditmarknaden förbättras ytterligare efter årsskiftet, där de ledande fastighetsbolagen når allt lägre kreditmarginaler. Med viss eftersläpning leder bättre kapitaltillgång till en större efterfrågan på fastigheter. Detta kommer i sin tur få en positiv påverkan på fastighetsvärderingar.
Lägre marknadsräntor ger högre värderingar och billigare finansiering, men indikerar även en avmattning i ekonomin som leder till lägre inflation och lägre hyreshöjningar i indexerade hyreskontrakt samt till svagare efterfrågan på framför allt kommersiella lokaler. För SBB innebär detta att mer resurser behöver läggas på att bibehålla befintliga och att erhålla nya hyresgäster.
Bostadssegmentet förväntas ha en fin utveckling framöver då hyresutvecklingen de senaste åren inte hängt med de generella prisökningarna, och förväntas hämta igen detta under kommande år. Det kan få betydande effekter. Över långa tidsserier stiger bostadshyror i Sverige snabbare än inflationen, där en förklaringsfaktor är att vi ett normalår får reallöneökningar och välfärdsförbättring.
Driftnetto i jämförbart bestånd ökade med 7,4 procent
Intäkterna och driftnettot minskar jämfört med föregående år, vilket beror på att SBB valt att sälja tillgångar för att förbättra den finansiella ställningen. I jämförbart bestånd så ökar intäkterna med 5,9 procent under perioden och driftnettot ökar med 7,4 procent.
Uthyrningsgraden sjunker något under kvartalet till 92 procent, vilket främst beror på färdigställda bostadsprojekt där uthyrning pågår och på kommande projekt där vi tomställer fastigheten. Exklusive projekt så har uthyrningsgraden påverkats något negativt av ökade vakanser inom offentliga kontor.
Värdeförändringar
Under året har värdeförändringarna varit cirka -4,4 procent och under kvartalet har nedgången mattats av och är endast -0,8 procent. Vi noterar att ett stort antal bolag redovisat stigande värden under kvartalet vilket visar på den allmänna trenden och ett allt positivare sentiment. Vår bedömning är att vi under fjärde kvartalet kommer att se antingen oförändrade värden eller stigande värden vilket är en trend vi kommer att fortsätta se under 2025 i takt med fallande räntor och högre likviditet i transaktionsmarknaden.
Snittränta om 2,33
procent SBB har fortsatt en lång finansiering med låga genomsnittliga räntor. I slutet av kvartalet var snitträntan 2,33 procent och den genomsnittliga förfallotiden 3,3 år. Den skuld som förfaller efter 2026 har en genomsnittlig ränta om 2,37 procent. Vi arbetar aktivt med att minska de räntebärande skulderna och förbättra bolagets finansiella ställning. Genom att vid förfall välja att amortera i stället för att refinansiera tillser vi att det tar längre tid för det högre ränteläget att slå igenom i SBB:s räntekostnader. Exklusive Sveafastigheter ligger snitträntan på 1,98 procent.
Förbättrad finansieringsstruktur
Nordiqus bestånd av utbildningsfastigheter med långa kontrakt lämpar sig för långsiktig finansiering. Under året har amerikansk kapitalmarknadsfinansiering med investment grade genomförts på löptider från tio till femton år. Nordiqus har löst alla lån med nordiska banker delvis på grund av att de inte erbjuder lika långsiktig finansiering.
Flerbostadshus i Sverige har tillgång till en säker kapitalkälla i form av bankernas bo- låneinstitut. Under finanskrisen var bankernas bolåneinstitut en av de finansieringskällor som verkligen fungerade. De flesta av SBB:s bostäder ligger numera i Sveafastigheter som finansieras av bolåneinstitut till övervägande del. Sveafastigheters kapitalstruktur möjliggör att kapitalmarknaden kan konkurrera med bolåneinstitut.
SBB:s finansieringsstruktur visade sig sårbar när efterfrågan på obligationer minskade och när den tänkta finansieringen inte heller kunde upptas från banker. Breddningen av ägandet i Nordiqus och Sveafastigheter medför förbättrade lånevillkor men även att kapital tillförts, som bland annat använts till att minska obligationsskuld. Arbetet med att skapa optimal finansiering är inte klar, men resultatet kommer vara att SBB har tillgång till flertalet kapitalkällor och att beroendet av dessa är mindre än vad som varit fallet. De åtgärder vi gör nu kommer att rusta SBB för framtiden på ett mycket bättre sätt.
Grundlöst krav från opportunistisk hedgefond
SBB:s tvist med en enskild opportunistisk fond närmar sig beslut i engelsk domstol. Ärendet tas upp av domstolen i januari och dom förkunnas troligen i mars 2025. Den opportunistiska fonden anser att icke kassaflödespåverkande värdeförändringar i samriskföretag ska räknas med i kassaflödesmåttet räntetäckningsgrad. Ingen annan av SBB:s obligationsägare eller banker anser att värdeförändringar ska räknas med i ett sådant kassaflödesmått. SBB tillbakavisade genom pressmeddelande den 31 maj 2023 påståendena om att SBB skulle ha brutit mot villkoret om räntetäckningsgraden i EMTN-programmen och anser därför att de mottagna kraven från den opportunistiska fonden är grundlösa och den inställningen kvarstår.
Finansiell stabilitet prioriteras
SBB:s främsta prioritering är att uppnå en stabil finansiell position. Åtgärder genomförs löpande inom ramen för den nya strategin, som ska leda till bättre likviditet och en mer rimlig finansiering. Sjunkande fastighetspriser och en kärv finansieringsmarknad har varit utmanande de senaste åren när SBB arbetat mot en starkare finansiell situation. Min tro är att arbetet med att förbättra den finansiella situationen blir lättare framöver.
Leiv Synnes, Verkställande Direktör