Aktiv förvaltning
SBB har egen lokal förvaltningsorganisation. Förvaltningen inom SBB arbetar med att utöver löpande förvaltning även aktivt med värdeskapande utveckling i det befintliga beståndet. En hög överskottsgrad är en av bolagets prioriteringar och bolaget styr förvaltningsverksamheten med fokus på driftnetto. Det sker bland annat genom energibesparande investeringar. Utöver att arbeta med traditionell fastighetsförvaltning arbetar SBB även med ytterligare värdeskapande aktiviteter i form av tre intäktsgenererande strategier:
• Byggrättsutveckling och nyproduktion
• Investeringar i befintligt bestånd
• Värdeskapande transaktioner
Projekt- och fastighetsutveckling
Projekt- och fastighetsutveckling innebär för SBB utveckling av byggrätter och utveckling för egen förvaltning där entreprenören tar ett totalansvar för projektgenomförandet. Projekt- och fastighetsutveckling inom SBB ska generera en intjäning om 1 000 – 1 400 mkr per år i genomsnitt över en konjunkturcykel. Som en del i SBB:s hållbarhetsarbete Vision 2030 i linje med FN:s globala hållbarhetsmål utgår SBB:s projekt- och fastighetsutveckling från det kommunikationsnära läget där redan exploaterad mark förädlas istället för att viktiga grönområden tas i anspråk. SBB drivs av att man i det moderna boendet kan leva utan egen bil och att kommunikationer, närservice, vård, skola och omsorg ska finnas i närområdet. Flertalet av SBB:s utvecklingsfastigheter ligger inom utpekade prioriterade kommunikationsnav såsom pendeltågsstationer och viktiga järnvägsstationer för regional trafik, skolor, äldreboenden och övrig samhällsservice.
För att bidra till snabbare stadsutveckling och för att säkerställa produktionsresurser har SBB i flera fall ingått ett JV med köparen av byggrätterna för exploateringen av byggrätterna och i vissa fall även JV-samarbeten för att gemensamt ta fram byggrätter.
Byggrättsutveckling och nyproduktion
SBB arbetar aktivt med projektutveckling av social infrastruktur. SBB skapar även värde genom en omfattande byggrättsutveckling. Tillskapandet av nya byggrätter säkerställer en långsiktigt bärkraftig projektportfölj samt ger bolaget en plattform för organisk tillväxt.
Transaktioner
SBB:s huvudfokus är alltid på att skapa värde ur den existerande portföljen samtidigt som betydande aktieägarvärde skapas. SBB utvärderar ständigt portföljen för att identifiera potential och fokuserar resurserna på de fastigheterna med störst potential. SBB arbetar löpande med att avyttra fastigheter som bedöms som färdigutvecklade eller som ej bedöms som kärninnehav. Försäljningen av sådana fastigheter innebär kapitalåtervinning och frigör resurser för att möjliggöra ytterligare attraktiva förvärv där kvaliteten i beståndet succesivt höjs. I denna värdeskapande del kan bolaget också opportunistiskt göra investeringar med kortare investeringshorisont om det bedöms skapa aktieägarnytta, till exempel investeringar i aktieposter och/eller skuldinstrument.
Investeringar i befintligt bestånd
Investeringar i befintligt bestånd innebär driftnettohöjande uppgraderingar av bostadslägenheter och investeringar i bolagets samhällsfastigheter. Utöver uppgraderingar av lägenheter, standardhöjer SBB kontinuerligt bolagets bestånd av samhällsfastigheter.
Värdeskapande transaktioner
SBB skapar betydande aktieägarvärde genom att realisera vinster då färdigutvecklade fastigheter och/eller icke-kärnfastigheter avyttras. SBB utvärderar ständigt beståndet för att identifiera och fokusera resurserna på fastigheterna med störst potential. Försäljningen av fastigheter som bedöms som färdigutvecklade eller icke-kärnfastigheter frigör resurser för att möjliggöra ytterligare attraktiva förvärv där kvaliteten i beståndet succesivt höjs. Givet den starka lokala närvaron kan SBB vara en effektiv köpare och säljare av både enstaka fastigheter och bestånd.