Delårsrapport Q1 2024
SBB äger bostäder i Sverige och lokaler för den offentligt finansierade sociala infrastrukturen i Norden.
Kapitalmarknaden fortsatte att utvecklas i positiv riktning under första kvartalet, och marknadsbedömningen är att de europeiska centralbankerna kommer att sänka räntorna. Exempelvis bedömer Nordea att den svenska styrräntan sänks från dagens fyra procent till två och en halv procent till slutet av 2024.
När vi tittar tillbaka på kreditmarginalerna för treåriga obligationer för svenska fastighetsbolag med kreditbetyget BBB kan vi se att marginalerna steg från cirka en procent under 2021, till mellan tre till fyra procent under 2022 och 2023. Med start under andra halvåret 2023 har marginalerna istället sjunkit gradvis, och låg nu vid utgången av första kvartalet 2024 på två procent. Min bedömning är att kreditmarginalerna sannolikt fortsätter att minska och att SBB:s delägda bolag kan ta del av mer fördelaktig finansiering.
Den starkare finansieringsmarknaden har också bidragit till att transaktionsvolymen för fastigheter stiger – under första kvartalet med 60 procent jämfört med samma kvartal förra året. Trenden är att efterfrågan på fastigheter ökar vilket för SBB talar för en god värdeutveckling på sikt, särskilt som intjäningen i våra fastigheter samtidigt ökar.
Driftnetto i jämförbart bestånd ökade med 3,0 procent
SBB:s driftnetto för jämförbart bestånd fortsätter att öka, under kvartalet med 3,0 procent. Intäkterna i jämförbart bestånd ökade samtidigt med 3,9 procent och uthyrningsgraden om 94 procent var fortsatt god. Utvecklingen under kvartalet bekräftar den förmåga SBB har, att över tid öka driftnettot och samtidigt upprätthålla en hög uthyrningsgrad i jämförbara bestånd. Ett stigande driftnetto kommer att driva tillväxt i SBB:s tillgångsvärden och ge en förbättrad situation för bolagets alla intressenter.
Fortsatt tillväxt i driftnetto förväntas
Efterfrågan är fortsatt stark i SBB:s samtliga segment: bostadsfastigheter, samhällsfastigheter och utbildningsfastigheter.
Vi förväntar oss att intäkterna för befintliga bostadsfastigheter utvecklas klart bättre än inflationen de kommande åren. Därtill kommer flera projektfastigheter att färdigställas och hyras ut vilket leder till bättre relation mellan intäkter och kostnader.
Inom samhällsfastigheter och utbildningsfastigheter har vi en stabilt ökande intjäning genom våra långa indexjusterade hyresavtal. Över tid ser vi goda möjligheter att leverera tillväxt som överstiger inflationen. Dels genom tillkommande investeringar, och dels genom justering av hyresnivåer vid kontraktsförlängningar samt årliga hyresförhandlingar.
Snittränta om 2,22 procent
SBB gynnas fortsatt av bolagets långa finansiering och låga genomsnittliga räntor. I slutet av kvartalet var snitträntan 2,22 procent och den genomsnittliga förfallotiden 3,6 år. Den skuld som förfaller efter 2026 har en genomsnittlig ränta om 2,26 procent. Vi arbetar aktivt med att minska de räntebärande skulderna och förbättra bolagets finansiella ställning. Genom att vid förfall välja att amortera i stället för att refinansiera tillser vi att det tar längre tid för det högre ränteläget att slå igenom i SBB:s räntekostnader.
SBB:s fastighetsexponering 104 miljarder SEK
Konsoliderat fastighetsbestånd minskar genom att fastigheter flyttats till joint ventures som inte konsolideras. Störst påverkan har samarbetet inom Nordiqus haft, ett fastighetsbestånd om 40 miljarder kronor som inte längre konsolideras då SBB äger strax under femtio procent. Fördelen för SBB har varit tillskott på eget kapital, en kunnig och kapitalstark samarbetspartner och möjlighet att nå väsentligt förbättrad finansiering inom JV:t.
Slår vi ihop konsoliderat fastighetsinnehav med andelen av väsentliga innehav som inte konsolideras summerar SBB:s fastighetsexponering till 104 miljarder kronor, vars driftnetto är 4,7 miljarder kronor.
Sveafastigheter planerar ägarspridning
Arbetet med att genomföra en ägarspridning av Sveafastigheter fortsätter och under kvartalet utsågs en självständig styrelse för bolaget. Ägarspridningen ska generera likviditet för SBB och skapa bästa möjliga förutsättningar för finansiering och effektiv drift av bostadsfastigheter. I detta ingår att lösa upp våra delägda bolag inom bostadsegmentet och att samla vårt helägda bostadsbestånd i Sveafastigheter.
Efter kvartalets utgång avtalade SBB med Riksbyggen om att dela upp det gemensamägda Unobo AB, och att SBB:s del av beståndet flyttas till Sveafastigheter.
Sveafastigheter skulle som börsnoterat vara det största renodlade bostadsbolaget på Stockholmsbörsen. Bolaget har en förmåga att leverera såväl stabilt ökande hyresintäkter i befintligt bestånd som att skapa vinster genom projektutveckling. Först skapas byggrätter eller så erhålls markanvisningar, därefter sker lönsam projektutveckling i egen regi och slutligen lämnas färdiga fastigheter över till förvaltningen.
Sveafastigheter ska tänka långsiktigt och anpassa projektvolym efter förutsättningarna som råder.
Det troliga är att förutsättningar för lönsamma projekt ökar då behovet för nya bostäder växer oförtrutet på Sveafastigheters kärnmarknader.
Nordiqus utvecklas väl
Den ägarspridning vi tidigare genomfört i utbildningssegmentet, genom att Brookfield köpte drygt femtio procent av aktierna i Nordiqus, har varit framgångsrik. Verksamheten utvecklas väl med en stark ökning av driftnettot i jämförbart bestånd under kvartalet. Nordiqus är finansiellt starkt och målet är att uppnå investment grade-rating under året.
Nordiqus är ledande i Europa inom utbildningsfastigheter. Det känns, precis som i fallet Sveafastigheter, glädjande att vara med och skapa bra och självständiga företag.
Börsnotering av Public Property Invest
I april börsnoterades SBB:s intressebolag Public Property Invest på Oslo-börs. Bolaget ingår i SBB:s samhällssegment och är specialiserat på fastigheter med offentliga hyresgäster i Norge. I samband med börsintroduktionen överfördes SBB:s norska förvaltningsorganisation och fastigheter för 1,7 miljarder kronor till Public Property Invest. SBB:s ägande uppgår, efter SBB:s apportemission av fastigheter och ägarspridning, till 33,7 procent.
Med tillgångar om 10 miljarder kronor och med en nettobelåning om 40 procent skapas ett stort och stabilt bolag som kan vara aktivt i konsolideringen av fastighetsmarknaden. Jag bedömer att bolaget på sikt kommer att erhålla en investment grade-rating, en ambition SBB har för alla innehav.
Joint ventures stärker finansiella ställningen
Inom bostadssegmentet etablerade SBB under 2023 ett joint venture med Morgan Stanley. Under första kvartalet etablerades ytterligare ett joint venture, denna gång för samhällsfastigheter och tillsammans med Castlelake. Fullt genomförd transaktion tillför SBB en likvid om 5,2 miljarder kronor.
Likviden från dessa joint ventures används till att minska banklån och obligationsfinansiering. I mars återköptes exempelvis seniora obligationer och hybridobligationer för 163 miljoner euro, där det nominella värdet var 408 miljoner euro.
Komplex redovisning ännu en tid
Kombinationen av att SBB, av finansiella skäl, skapar nya samarbeten och att bolaget vidtar ett stort antal åtgärder, innebär att komplexiteten i den finansiella rapporteringen ökar under en tid. Vi är dock fortsatt fast beslutna att minska antalet komplexa strukturer och skapa en lättförstådd redovisning samt en mindre kostsam administration. När SBB genomfört omstruktureringen och förbättrat bolagets finansiella ställning kommer de administrativa kostnaderna normaliseras.
Likviditets- och balansräkningsstärkande åtgärder behövs
SBB har genomfört åtgärder för att minska den finansiella risken. SBB:s nuvarande kreditrating CCC+ från Fitch och CCC från Standard and Poor’s visar tydligt att det arbetet behöver fortsätta. Framför allt behöver SBB fortsätta att förbättra likviditeten och sänka belåningsgraden, som vid kvartalets slut var 55 procent. Vår bedömning är att den allt starkare kredit- och fastighetsmarknaden är gynnsam för SBB i det avseendet, samtidigt som våra obligationsförfall hanteras med den likvid som erhålls genom skapandet av bra och självständiga företag, som exempelvis Sveafastigheter.
Grundlöst krav från opportunistisk hedgefond
Som tidigare meddelats, hävdar en enskild opportunistisk fond via dess bolag på Cayman -öarna att icke kassaflödespåverkande värdeförändringar i samriskföretag ska räknas med i kassaflödesmåttet räntetäckningsgrad. Ingen annan av SBB:s obligationsägare eller banker anser att värdeförändringar ska räknas med i ett sådant kassaflödesmått.
SBB tillbakavisade genom pressmeddelande den 31 maj 2023 påståendena om att SBB skulle ha brutit mot villkoret om räntetäckningsgraden i EMTN-programmen och anser därför att de mottagna kraven från den opportunistiska fonden är grundlösa. En rättslig process pågår och uppskattas i dagsläget pågå till 2026.
Tilltro till vår strategiska plan
Samtidigt som vi fortsätter arbeta steg för steg med de utmaningar som är kopplade till SBB:s finansiering fortsätter de fundamentala utsikterna för SBB:s fastighetsbestånd att förbättrats. Hyresreglerade bostäder gynnas över tid av befolkningsökningen och hyreskontrakt mot offentlig sektor är konjunkturokänsliga. Byggandet är fortsatt mycket lågt, och vi kan förvänta oss stigande hyresnivåer samt en hög uthyrningsnivå under kommande år. Samtidigt sjunker kapitalkostnaden för marknaden som helhet vilket påverkar värdering av fastigheter positivt. Vi har en stark tilltro till vår strategiska plan, och jag vill tacka alla medarbetare för deras viktiga insatser, och våra hyresgäster och samarbetspartners för deras fortsatta förtroende.
Leiv Synnes, Verkställande direktör